[논문] 보중부월세시장의 구조적 해석

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논문명	[논문] 보중부월세시장의 구조적 해석 / An Analysis of Structure of the Monthly rent with Security Deposit Market
저자명	이창무 ; 정의철 ; 이현석
발행사	대한국토도시계획학회
수록사항	국토계획, v.37 n.6(통권 124호) (2002-11)
페이지	시작페이지(87) 총페이지(11)
ISSN	12267147
주제분류	기타
주제어	보증부월세 ; 전세 ; 주택임대시장 ; Monthly Rent with Security Deposit ; Jeonsei ; Rental Housing Market
요약1	본 논문의 목적은 위에서 제기한 두 가지 문제점을 이론적으로 분석함으로써 보증부월세시장의 구조(보다 구체적으로는 보증부월세의 구조)에 대한 새로운 견해를 제시하는데 있다. 본 연구에서는 전세금이나 보증금의 존재를 소유자(또는 투자자)의 레버리지(leverage)효과에서 찾았으며 전세금이나 보증금의 기회비용은 지금까지 인식되어 온 바와 같이 시장이자율이 아니라 주택시장의 특수성이 반영된 투자자의 총투자금액에 대한 기대수익률이라는 것을 제시하고자 한다. 또한 현실적으로 나타나는 보증금과 월세의 다양한 스펙트럼은 시장균형에서도 존재할 수 있으며 투자자의 입장에서는 스펙트럼상의 어떠한 임대차계약이 이루어지든지 투자한 자기자본(equity)에 대한 동일한 수익률을 얻을 수 있다는 결과를 얻었다. 본 연구는 다음과 같이 구성되어 있다. 제2장에서는 전세 및 보증부월세에 대한 기존의 논의를 정리하고 전세, 보증부월세, 완전월세의 관계를 분석한다. 제3장에서는 보증금운영방식에 대한 두 가지 가정 하에서 보증금과 월세와의 관계를 분석한다. 그리고 제4장에서는 본 연구를 요약하고 결론을 제시한다.
요약2	Recently, the housing market in Korea has experienced substantial changes in preferred tenure type. Until a few years ago, 'Jeonsei' has been a dominant tenure type. However, for the recent years, monthly rent with security deposit has taken a substantial portion of rental contracts. Low interest rate and financial reform after the Korean economic crisis have contributed to such trend. In spite of such substantial changes, there have been little fruitful efforts to analyze monthly rent with security deposit. On the other hand, the conversion rate for Jeonsei-to-monthly rent has played a transitory role to analyze the market. However, there is no consensus about the meaning and role of the rate. Furthermore, the conversion rate has been maintained at a higher level than the market interest rate. This study adopts a partial equilibrium model to analyze the structure of monthly rent with security deposit. The results indicate that Jeonsei to monthly rent conversion rate can be understood as the required rate of return of equity invested in housing rather than the market interest rate. Also a variety of monthly rent and security deposit configurations can exist even in the market equilibrium.
소장처	대한국토도시계획학회

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