| 요약1 |
본 연구는 도시형 생활주택 공급을 활성화하기 위하여 도시 주거유형의 상(像)을 정립하고, 도시형 생활주택의 계획방향과 설계기준을 설정하고자 진행되었다. 이를 위하여 본 연구에서는 도시주거에 대한 해외사례를 분석하고 현행 법률에 근거한 시뮬레이션 작업을 통해 현 제도의 개선사항을 파악하였다. 이는 도시형 생활주택 공급을 통해 소규모 주택 밀집지역의 주거환경을 개선하고 고밀의 소규모 주택 공급을 활성화하기 위한 정책대안을 제시하는데 목적이 있다. 도시형 생활주택은 2009년 2월 3일 개정된 주택법에 의하여 공급되는 20세대 이상 150세대 미만의 국민주택이다. 국토해양부는 도시형 생활주택을 통해 1-2인 가구의 주거수요에 대응하고(주택법 시행령에 따른 ‘기숙사형’과 ‘원룸형’), 민간 투자의 소규모 주택의 공급(‘단지형 다세대주택’)을 확대하고자 주택규제를 완화하였다. 즉, 도시형 생활주택은 대규모 주거단지 위주의 현 주택 공급 규모를 다양화하고, 소규모 주택 밀집지역의 주거환경을 개선할 수 있는 제도적 기회를 마련하였다. 하지만 현 도시형 생활주택 관련 규정은 ‘단지형 다세대주택’이 군집되었을 때 조성되는 외부환경보다는 개별 건축물에 초점이 맞춰져 있다. 또한 ‘단지형 다세대주택’ 건설기준에 대한 규제 완화에도 불구하고 단지형 다세대주택의 적극적인 공급이 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 이는 도시환경의 개선을 전제로 사업성을 담보하면서 적극적인 규제완화정책을 수립하지 못하였기 때문이며, 새로운 도시주거유형의 상(像)을 제시하지 않은 채 인센티브 조항을 통해 한시적으로 단지형 다세대주택의 공급을 유도하였기 때문으로 판단된다. 또한 현재 규정에 따라 ‘단지형 다세대주택’이 대량 공급된다면 과거 다가구주택 및 다세대주택 대량 공급이 야기한 도시문제가 반복될 우려가 있다. 따라서 본 연구에서는 외부환경을 고려하여 단지형 다세대주택 밀집지역이 계획될 수 있도록 주거유형의 상(像)을 제시하고 적극적인 공급유도를 할 수 있는 정책대안을 제시하고자 하였다. 우선 주거유형의 상(像)을 제시하기 위하여 본 연구에서는 도시주거로서 도시형 생활주택의 의미를 살펴보고 도시주거에 대한 선진국의 사례를 조사·분석하였다. 또한 현재 도시주거에 대한 요구사항과 주택공급정책 패러다임의 변화를 반영하기 위하여 우리나라 주택정책의 변천과정을 조사하였다. 산업혁명 이후 도시의 인구 집중에 따른 문제를 해결하기 위해 제시된 도시주거는 주변의 컨텍스트를 배제한 채 조성되어 거주성이 떨어지는 결과를 낳게 되었다. 이후 도시주거는 주거공간의 비주거화 현상을 해소하기 위하여 가로와 건축물 관계에 주목하기 시작하였다. 이는 도시와 주거단지의 관계를 단계적으로 구성하여 연속성을 유지하면서 사적공간과 공적공간의 위계를 확립하여 거주성을 확보하고자 한 것이다. 또한, 도시주거는 기본적으로 인구 집중에 따른 주거 고밀화 현상을 수용해야 한다. 이는 도시의 기본적 정의에 ‘일정 밀도 이상의 인구가 거주하는 것’을 전제로 하고 있기 때문이다. 선진국에서는 블록단위의 저층 고밀 도시주거로 전환하는 경향이 나타났다. 또한, 유럽과 일본을 중심으로 조성된 주거단지 사례에서는 도시에서 요구하는 밀도를 충분히 만족하면서 도시조직과 유기적 연계성을 갖고 거주성을 확보할 수 있는 주거유형이 나타났다. 본 연구에서는 도시주거의 고밀화 현상에 대한 요구를 충족시키고 블록 단위로 가로와 도시의 적절한 관계를 형성하는 주거유형으로 ‘컴팩트형 도시주거 클러스터’를 제안하였다. 이는 도시주거를 단순히 하나의 건축물과 필지 단위로 인식하는 것이 아니라 도시구조의 일부로서 역할하는 개념으로 도시형 생활주택이 도시조직 속에서 일체화되고 융화되어 도시구조의 연속성을 유지할 수 있다는 것을 의미한다. 또한, 컴팩트형 도시주거 클러스터로서 도시형 생활주택은 주거환경과 도시조직의 유기적 구성을 도모하고, 도시 환경의 개선을 촉진시킬 수 있을 것이다. 우리나라의 주택공급 정책은 시대별로 수요자의 요구 변화에 따라 변화하였다. 1980년대까지 주택공급은 주택부족을 해소하기 위한 양적인 보급에 치중되었고 이를 위해 1985년 다세대주택을 도입하게 되었으며 신도시 및 택지개발지역을 중심으로 대형 아파트단지 위주의 공급이 이루어졌다. 이러한 수량 확보 위주의 주택 공급에는 규제 완화가 수반되었으며 특히 다세대?다가구 주택 공급 이후 건폐율 및 주차장 등에 대한 규제 완화가 이루어졌다. 이로 인하여 주거환경의 질 저하 등 문제점이 나타나자 다시 규제 강화 정책이 대두되었다. 도시형 생활주택은 중·소규모 주택단지 공급이라는 규모적 측면과 규제 강화정책에 의해 공급이 어려웠던 소규모 주택을 확산하기 위해 법제적으로 제시한 주거유형으로 해석되며, 이를 통해 민간주택공급 시장에서 소규모 주택 공급을 활성화하고 주거환경의 질을 향상하는 것을 목표로 하였다. 현재 도시형 생활주택은 주택법, 주택건설기준 등에 관한 규정 등에 의해 법제적으로 규정되고 있으며 주거동 수와 용도 복합에 의하여 그 유형이 구분되고, 주거동의 형태 역시 예측된다. 하지만 현재 컴팩트형 도시주거 클러스터로서 외부 공간환경 및 거주환경 조성에 대한 제도적 근거가 미흡하고 개별동 규제에 집중된 것으로 조사되었다. 도시형 생활주택의 컴팩트형 도시주거 클러스터로서 역할과 방향을 설정하기 위하여 유럽과 일본의 주거단지 사례를 분석하였다. 이중 네덜란드 Kop van Zuid, 스웨덴 Hammarby 등 유럽의 주거단지에서는 도시구조와의 연속성을 유지하고 주거단지의 거주성을 확보하기 위하여 단계적 가로위계를 조성하고 있었다. 각 가로의 성격에 대응하여 주거단지 시설이 배치되고 가로의 성격과 블록의 성격에 대응한 주거유형을 조성하고 있음을 알 수 있었다. 반면, 네덜란드 Ypenbrug의 사례에서는 기존 도시와 독립적인 단지구성을 하고 있었고, 각 주거동의 경우도 다른 주거동과 관계보다는 타운하우스와 같이 독립적 성격으로 구성되어 있음이 나타났다. 또한 일본의 마쿠하리 사례에서는 가로와 블록 성격에 대응한 다양한 주거동 유형을 제시하고 있었으며 차량동선과 주차, 사적공간과 공적공간의 전이공간 확보 등을 가능하게 하기 위하여 다양한 중정 시스템을 제시하고 있음을 알 수 있었다. 이러한 조사 분석 결과를 바탕으로 도시형 생활주택 시뮬레이션 작업을 진행하여 계획방향을 검토하였다. ‘단지형 다세대주택’에 적용되는 법률을 기준으로 세대수, 대지의 종류, 적용 유형, 가로와 접한 상황에 따라 가상대지에 36가지 시뮬레이션 작업을 하였고, 이 결과를 바탕으로 서울 시내 3곳의 대상지에 주택 유형을 적용하였다. 그 결과 도시형 생활주택은 단지화를 통한 주거환경 개선방식의 문제를 발생시킬 수 있으며 주거환경의 질을 저하시킬 수 있음을 알 수 있었다. 따라서 저층부 상업시설의 복합구성, 연도형 배치 등 건축물과 도시공간이 연계된 주거환경의 조성이 가능하도록 계획 유도방향이 필요하며, 외부공간과 공공편의시설 확충 등의 정책적 병행이 필요하다고 판단된다. 특히 사업성 확보와 주거환경 개선을 위하여 다세대주택 660㎡ 면적 제한의 실효성이 의문시된다. 또한, 주택공급을 유도하기 위한 주택건설기준 완화의 경우 주거환경의 개선을 위하여 보완 대책 마련이 시급하다고 판단된다. 마지막으로, 신규개발지에 도시형 생활주택이 건축되는 경우 도시형 생활주택에 대응한 택지개발계획 및 지구단위계획 방안이 필요하다고 사료된다. 통상 새로운 주택정책이 도입되면 주택업계에서는 사업성을 기준으로 사업모델을 찾기 위해 움직인다. 따라서 정부의 기대와 업계의 사업모델이 일치하기 위해서는 제도적으로 사업모델에서 사업성이 확보되거나 이에 상응하는 정부지원이 마련되어야 할 것이다. 이는 새로운 주택정책이 활성화되기 위한 전제로 이를 위하여 정부는 모든 유형의 사업모델을 검토한 뒤, 적정 사업모델을 제안하여야 한다. 도시형 생활주택의 경우도 마찬가지로 정책목표를 구현하기 위한 방향을 설정하고 주거유형의 ‘상(像)’을 제시해야 한다. 현 도시형생활주택 제도 아래서 추진가능한 개발방식과 건축형식을 검토하여 적정유형을 제시하여야 할 것이다. 현재 도시형 생활주택 공급을 위한 주택정책은 지주의 부담을 줄여 유도하는 방식이 아닌 개별적인 제도개선을 통한 단기적인 유도방안에 한정되어 있다. 특히 현재 대도시권에서는 20세대이상 150세대미만의 단지를 개발할 수 있는 단일필지가 거의 존재하지 않아서 대부분의 사업이 합필을 전제로 진행되어야 하기 때문에 ‘단지형 다세대주택’의 경우 현재 토지 조건에서 사업성을 충분히 확보할 수 없다. 또한, 소규모 주택 밀집지역의 공간환경을 개선하기 위해서는 주거환경 개선 부담비용이 발생하는데, 이 비용을 완화하여 지주들의 적극적인 참여를 유도해야 할 것이다. 도시형 생활주택은 중규모 필지 형성을 통한 도시공간구조의 개편이라는 의의를 갖고 있으며 도시적 관점에서 아파트 위주의 대규모 필지와 단독주택단지와 같은 소규모 필지의 균형 있는 도시구조를 형성할 수 있는 기회가 될 수 있다. 따라서 도시형 생활주택 공급시 기존 필지와 도로체계를 유지하는 방향을 유지하여야 할 것이다. 개발 방식에 있어서도 새로운 주거유형으로 도시형 생활주택이 바람직한 방향으로 나아가기 위해서는 거주자와 개발자, 공공기관의 협력이 무엇보다 중요하며, 기존 주민의 적극적인 참여로 선순환적인 주택개발을 유도해야 한다. 이를 위하여 주택개발과 이주에 따른 다양한 문제들에 대한 해결책이 정책적으로 필요하다. 본 연구에서는 컴팩트형 도시주거 클러스터로서 ‘기성 소필지 조직을 존중하면서 주변도로에 연도형으로 대응하고 내부에 중정형 옥외공간을 조성하여 주거환경을 확보하는 유형’을 제시하고 있다. 도시형 생활주택이 소규모 주택공급과 도시내 주거환경 개선의 목적을 달성하기 위해서는 다음과 같은 제도 개선과 행정프로세스 제시라는 정책적 제안이 필요하다. [ 컴팩트형 도시주거 클러스터 조성을 위한 제도 개선 ] 도시형 생활주택이 가로에 대응한 연도형으로 조성되고 거주성을 확보한 내부에 중형정 외부공간을 형성하기 위해서는 단지형 다세대주택의 660㎡ 1개동 면적제한을 폐지하여야 한다. 현 660㎡ 면적제한은 주거동 수의 증가로 인하여 효과적인 건축형식을 제한하고 충분한 용적률 확보에 한계로 작용하고 있다. 따라서 국민주택규모 전용면적 85㎡ 5개층 10세대 주거동 조성이 가능하도록 건축법 시행령에 명시되어 있는 면적 기준을 950㎡에 해당하는 면적으로 상향조정해야 한다. 만약 1개동 당 바닥면적 제한을 폐지하기 어렵다면 그 대안으로 도시형 생활주택에 대해 맞벽건축을 허용하거나 도시형 생활주택의 적용 범위를 연립주택까지 확대해야 할 것이다. 현재 제2종 일반주거지역의 경우, 단지형 다세대주택이 층수제한(5층)에 국한되어 7층 이하의 제2종 일반주거지역에서 활성화되기 어렵다. 또한 층수제한에 의하여 용적률 인센티브를 부여하는 경우에도 정책적 실효성을 갖기 힘들다. 따라서 설계기준을 통해 용적률을 완화할 경우, 제2종 일반주거지역의 경우 사업성 확보를 위해 층수제한을 단지별 층수제한 방식으로 7층까지 허용해야 한다. 단, 층수제한 완화는 설계기준과 디자인 가이드라인이 선행되었을 때 가능하다. 또한, 기존 도로 폐지 금지 원칙을 준수하여야 하며, 인동간격 기준을 마련하여 주거환경을 보호하는 범위에서 규제를 완화하여야 할 것이다. 마지막으로 뉴타운 지구 등의 제1종 일반주거지역에 도시형 생활주택이 공급되기 위한 택지개발계획 및 지구단위계획을 수립하고, 해당 지역의 시범사업을 통해 새로운 도시주거 유형이 공급될 수 있도록 선도적인 역할을 해야할 것으로 판단된다. [ 도시형 생활주택 공급 활성화를 위한 행정 프로세스 수립 ] 본 연구에서는 도시형 생활주택 공급의 활성화 방안으로 고시를 활용한 행정 프로세스를 제안한다. 중앙정부의 설계기준과 디자인 가이드라인 제시를 통해 주거유형에 대한 ‘상(像)’을 제시하고 주거환경 개선의 방향을 정립한다. 설계기준과 디자인 가이드라인을 기준으로 도시형 생활주택의 공급을 활성화 할 수 있는 지원(인센티브 부여) 및 규제완화 정책을 제시하여 공급을 활성화하여야 한다. 인센티브 방안으로는 용도지역별 용적률 인센티브 부여나 단지별 층수제한 제시 방안이 있을 수 있다. 향후 도시형 생활주택의 공급을 활성화시키기 위해서는 설계기준과 디자인 가이드라인에 대한 심도 있는 논의와 검토가 필요할 것이라고 사료된다. 본 연구는 이러한 논의에 대한 기초적 토대가 될 것이라 기대한다. |
| 요약2 |
The main objectives of this study are suggesting an exemplary model of urban housing to stimulate supply of Urban-Housing44) and providing a direction and a design guidance of Urban-Housing. Examples of urban housing of foreign countries were examined and the current conditions were simulated to improve the current law. Furthermore, this study suggests providing Urban-Housing as alternatives to improve living condition of small unit housing in the high density residential area and to encourage companies to provide small-scale housing. Urban-Housing, provided in the Housing Act revised on 3 Feburary 2009, refers to one of National Housing between 20 and 150 households. Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs(MLTM) has loosened regulations on planning Urban-Housing. It will offer increasing one- or two-member households dormitory-style units and one-room units45) provided in Enforcement Decree of the Housing Act. Also, it will expand private-sector built housing of Multi-in small-scale housing housing complex. Finally, Urban-Housing will be an institutional device to stimulate small-scale housing provision, which has excluded from public housing provision had focused on large-scale apartments, and improvement of living environment in the high density residential area. Current regulation on Urban-Housing is focused on the building itself rather than comprehensive environment of Multi-family housing complex. Although the regulation has been relaxed, Multi-family housing complexes are not being developed vigorously now. This results from failure of positive relaxation of regulation to improve urban environment along with economic feasibility. Also, it is because only incentive program has been offered to stimulate construction of Multi-housing Complex without an exemplary model of new urban housing. It is feared that the same urban problems in the large apartment complex would be repeated. Therefore, this study suggests the policy that lead Multi-family housing complex site to be planned considering environmental conditions. To suggest an exemplary model of urban housing, the significance of Urban-Housing was reviewed and several cases of urban housing of overseas countries were analyzed. In addition, the whole changes that took place in Korean housing policy were surveyed to trace the changes of housing paradigm. With the advent of the Industrial Revolution, housing as a problem worsened as urban populations expanded. Houses were built rapidly in huge numbers without considering context. To overcome urban disamenity from urban housing development, relationship between street and building began to be considered. This effort clarified relationship between city and housing complex and differentiated private space from public space to improve livability in the city. Urban housing should take care of population concentration in the residential area of the city because a 'city' means 'large settlement' basically. In developed countries, major urban housing type had been changed to low-rise apartment complex. Also, housing complexes in Japan and some European countries meet the needs of amenity and density and are well connected to urban context. As an alternative of present urban housing, ‘Compact Urban Housing Cluster’ was suggested in this study. In the Compact Urban Housing Cluster system, urban housing is regarded as a part of urban structure rather than a compound of buildings and land. It can be connection between living environment and urban structure and stimulate to improve urban environment. Housing provision policy of Korea has been changed as needs of consumers. Until the 1980s, the government was focused on increasing of housing supply. Multi-family housing was introduced in 1985 and apartment buildings were constructed rapidly in newly-developed residential areas. Housing supply focused on quantitative expansion was bound to relaxation of regulation especially on the part of building coverage ratio and parking lot. This deregulation made living conditions worsen and regulation policy came to the fore again. Urban-Housing can be understood as an institutional solution to provide small scale housing which was shrunk by regulation and housing supply focused on apartments. It is expected to encourage investment of private sector and to increase quality of life. Urban-Housing, defined by Housing Act and Regulation on Housing Construction is classified based on number of building and mix of use. However, a guidelance for environment of compact urban housing cluster is insufficient and regulation is concentrated in controlling only each building. Some housing complexes in the European countries and Japan were surveyed to set the characteristics of Urban-Housing as compact urban housing cluster. Street hierarchy system was noticeable in some examples such as Kop van Zuid in Netherlands and Hammarby in Sweden. Neighborhood facilities were located according to the characteristic of each street and they made characteristics of the block and effected to decide proper housing types of the block. On the other hands, in Ypenbrug in Netherlands, an independent complex was planned apart from the city and each building was also independent like a townhouse. In Makuhari in Japan, various types of building were planned based on characteristics of blocks and street and various types of atrium were suggested to make a buffer zone between private space and public space or to plan parking lot. Planning of Urban-Housing was simulated under the actual conditions. 36 cases were examined according to number of household, type of the site, unit type, relationship to the streets based on the regulations on Multi-family housing complex. 3 housing complex plans were demonstrated in Seoul based on those results. It was found that Urban-Housing could cause some living problems in the housing complex. Commercial facilities on the lower floor should be various and arranged along the street. Sufficient outdoor space and public facilities also be required by the official regulations. Especially, limit of 660 ㎡ in housing unit seems not to be economically practical. Also, the government has to take counter measures to make up for relaxation of regulation. Urban-type Housing provided in the newly-developed area should be combined with Residential Site Development Planning and District Unit Planning. Usually, when a new housing policy is introduced, companies begin to seek a new business model based on analysis of feasibility. Therefore, without institutional support to make a profit, expectations of the government do not coincide the needs of companies. For effective policy practice, the government has to examine all types of business models and offer a proper one. Urban-Housing also have to set a direction and suggest an attractive model of housing type. Not only unity type of housing but also building type and developing procedure should be examined and suggested under the Housing Act. Policies related to Urban-Housing refer to only short-term enticement by improving each regulations without considering land owners. Most urban plots in Korean major cities are not capable of 20 to 150 households. It is necessary to merge plots to solve that problem. Development by merging land is more disadvantageous in a price of land. Also, additional expenses to improve living environment would be involved in the project. Positive consent of land owners could be acquired by reducing those expenses. It is a key to success in this development. Urban-Housing would create mid-scale land plots and change urban structure. It will be a chance of harmonious development between a large-scale plot with apartment complex and a small-scale plot with single-family house. Therefore, urban plot system and street system should be maintained. In the developing process of Urban-Housing, cooperation among residents, developer and government is very important. It would be a virtuous circle of housing development with voluntary participation of area residents. Institutional devices to solve the problems due to housing development should be suggested. In this study, as a compact urban housing cluster, a model plan was suggested. In that plan, the buildings are arranged along the street to maintain context of old plots. Outdoor atrium space was planned to expand living spaces. To increase small scale housing supply and to improve living conditions in the cities by Urban-Housing, improvement of the system and establishment of administrative process are necessary. [ Improvement of the System to Plan Compact Urban Housing Cluster ] Regulation on Multi-family housing complex limits area of a building to 660 ㎡ should be removed to plan street type Urban-Housing and insert out door atrium space. Because of this limit, it is very difficult to plan sufficient public space in the building. By standard of Exclusive Using Area of National Housing, 85㎡, five-story building with 10 households should be recommended. Therefore, at least limit of building area provided in Enforcement Decree of Building Code should be revised from 660㎡ to 950㎡. If area limitation is difficult to raise, attached house type would be permitted or Urban-Housing standards could be applied to row house. In the 2nd class general residential area, the number of floors of Multi-family housing complex is restricted under 5. Therefore, incentive on floor area ratio would be ineffective. To enhance feasibility of the development, total number of floors should be raised to 7 and it should be applied to building complex not to each single building. However, a design guideline should be provided prior to this deregulation. Furthermore, along with observance of prohibition on removing streets, regulations on distance between buildings should be established. At last, Residential Site Development Planning and District Unit Planning should be established to provide Urban-Housing in the 1st class general residential area of New Town Development. Some sites should be designated for a pilot project of Urban-Housing. [ Establishment of Administrative Process to Stimulate Urban-type Housing Provision ] Official notification would be an effective way to stimulate supply of Urban-Housing. Design guidance and guideline suggested by central government should provide an exemplary model of urban housing and indicators of improved living condition. This design guidance and guideline should include incentive system and deregulation criteria. A variety of incentive programs include floor area ratio incentive system or total numbers of floor deregulation. For wide spread of Urban-Housing, there should be further discussion and examination on the design guidance and guideline. This study is expected to be a foundation of the wider discussion of this issue. |