| 요약1 |
본 연구는 최근 부동산 시장에서 가장 문제가 되고 있는 아파트시장에서의 미분양물량 증가에 대하여 분석하였다 연구의 대상 지역은 . 아파트 공급과 수요의 핫스팟인 수도권을 선택하였다. 특히, 수도권 권역별 주택 시장의 이질성을 감안하여 수도권 지역의 아파트 미분양을 시군구 단위로 나누고 다시 몇 개의 권역으로 묶어 실증 분석해보고자 하였다. 이를 위해 우선 수도권을 ‘수도권광역도시계획’에 근거하여 총 6개의 권역으로 나누고 지난 9년간의 (2001년~2009) 수급관련 변수들을 수집하여 패널데이터를 구축하였다. 수급관련변수로는 관련 실증연구를 참조하여 아파트가격증감율, 아파트매매가격대비 전세가격, 신규분양, 재고주택, 멸실주택, 주택대출금리, 가구수대비지역내고용규모 등 아파트 가격, 수요, 공급과 관련한 다양한 변수를 설정하였다. 이후 Barker(2004), Bramley and Leishmand(2005), Fingleton (2008), Wheaton(1990)등의 주택수급모형 및 주택공실 결정모형을 고려하여 미분양 모형을 도출해 내고, 이를 확률효과모형과 패널데이터의 이분산성과 자기상관 가정을 완화하여 계수값을 추정하는 Cluster-sandwich 추정을 통해 분석하였다. 분석결과 공급측면인 주택의 신규분양과 멸실, 수요 요소인 가구수, 공급과 수요 두 측면에 모두 관여하는 주택가격증감율은 유의미하였다. 신규 공급의 증가는 미분양 물량에 양의 상관관계를 가지고, 주택 멸실은 재고를 감소시켜 음의 상관관계를 가진다. 기존의 이론과 달리 가구수가 유의미하지 않거나 미분양물량과 양의 상관관계를 갖는 것으로 나타났다. 주택가격증감율은 미분양과 음의 상관관계를 나타내었는데 이는 여전히 주택수요에 투자수요가 많다는 것으로 해석하였다. 권역으로 봤을 때는, 모든 지역에서 북부와 동부 지역에서 다른 지역에 비해 신규 분양이 미분양에 미치는 영향이 다른 지역에 비해 더 크게 나타났다. 또한 공급의 지표인 신규분양과 권역의 상호작용항, 수요 지표인 가구수와 권역의 상호작용항을 넣어 분석한 결과에서는 기존의 미분양 재고가 많은 동부와 북부 권역의 아파트 공급 증가가 다른지역보다 미분양 재고 증가에 미치는 영향력이 더 크게 나타났다. 향후 인구구조, 지역구매력, 산업구조 등이 고려된 연구가 추가로 진행된다면, 부동산 공급과 수요, 투자와 관련된 정책, 의사결정 등에 시사할 점이 있다고 생각된다. |