| 요약1 |
부동산은 부동성 이라는 근원적인 ‘ ’ 속성을 가지고 있다.‘부동성’이란 토지의 위치는 인간의 힘으로 이동할 수 없다는 특성이다. 이러한 부동산의 특성이‘부동산 금융’을 매개로하여서 국지화된 부동산 시장을 세계의 부동산 시장으로 투자자들의 관점을 넓혀 주었다. 본 연구의 목적은 해외리츠펀드의 투자지역별 분류와 외부거시경제 변수의 상호연관성을 분석하는 데 그 목적이 있다. 포트폴리오 이론에 접근하여 주식의 위험성을 해외리츠펀드가 위험분산을 할 수 있는 알아보기 위해서 아래의 과정을 거쳤다. 본 연구의 방법으로 현재 운용중인 해외리츠펀드 상품 중 시계열 자료를 확보할 수 있도록 설정일 기간을 2007년 1월로 한정하여 이에 해당하는 리츠펀드를 구분하였다. 구분된 리츠펀드를 다시 투자 지역에 따라 리츠펀드 상품을 분류하였다. 다음으로 거시경제 변수들을 선정하고 대표적인 거시경제 변수들과 리츠펀드 상품의 상관관계를 통해 어떠한 거시경제 변수가 리츠펀드 상품과 상관관계가 높은지 파악하였다. 상관관계 분석을 통해 선정된 변수들과 리츠펀드 상품 3가지와의 상호연관성을 확인하기 위해 그랜저 인과관계 검정을 수행하였으며, 공적분 검정 수행 후 VAR 모형을 기반으로 충격반응분석과 분산분해분석을 통해 아래의 결과를 도출하였다. 첫째, 해외리츠펀드와 거시경제변수와의 인과관계이다. 그랜저 인과관계 검정을 통해서 모든 시차에서 다우지수는 글로벌 리츠펀드에 영향을 주고 있고, 코스피 지수는 아시아 태평양 리츠펀드에 영향을 주고 있으며, 코스피는 다우지수에 영향을 주고 있는 것을 확인할 수 있었다. 또한 CPI와 두바이 유가는 모든 시차에서 상호 연관성을 가지는 것으로 나타나 유가와 소비자 물가지수 사이에 영향력은 시차에 관계없이 꾸준히 연관성을 보이는 것을 확인할 수 있었다. 글로벌 리츠펀드의 경우 세계 거시경제지표와 상호 연관성이 다양하게 나타나고 있는 반면 아시아태평양 리츠펀드와 일본 리츠펀드의 경우는 상호연관성이 다양하게 나타나지 않고 있는 것으로 나타났다. 이를 통해서 글로벌 리츠 펀드의 특성상 많은 지역에 투자한 리츠 펀드가 세계 거시경제지표와 더욱 상호 연관성이 나타남을 분석할 수 있었다. 둘째, 해외리츠펀드에 대한 4가지의 거시경제 변수 중 다우지수와 코스피지수의 충격이 가해질 경우 기간에 관계없이 지속적으로 양(+)의 영향력을 미치는 것이다. CPI의 충격에 대해서는 기간 초기에 양(+)의 영향력을, 기간 3~4 시점부터는 음(-)의 영향력을 보이고 있다. 두바이유가의 충격에 대해서는 3가지 리츠펀드 상품에 대해 기간에 상관없이 지속적으로 음(-)의 영향력이 나타나고 있음을 확인하였다. 이를 통해 리츠펀드 상품은 상품에 관계없이 주식시장에 대해 반응하고 있으며, 이 중 코스피가 영향을 주는 부분이 큰 것을 확인하였다. 셋째, 해외리츠펀드의 경우 주가와 밀접한 관련이 있고 기간이 길어질수록 코스피의 영향력이 커지는 것을 확인하였다. 이는 비록 해외의 리츠펀드 상품일지라도 국내의 자금이 투하되는 상품이므로 국내의 주식의 영향이 큰 것이라 판단된다. 또한 주식의 영향을 많이 받는 펀드의 특성이 반영된 상품이므로 주가시장의 영향이 큰 것으로 확인되었다. 투자자들은 포트폴리오의 분산투자효과를 통해서 하나의 자산을 포트폴리오에 편입함으로서 동일한 거시환경의 위험에 대한 안정적인 자산운영을 목적으로 한다. 본 연구의 결과를 통해서 해외리츠펀드의 수익률이 주식과 동일한 방향으로 가는 모습을 살펴볼 수 있었다. 이는 해외리츠펀드가 주식과 포트폴리오를 이루었을 때 투자자에 대한 위험분산효과가 적음을 의미한다. 본 연구를 일반화하기에는 자료 등의 한계가 존재하는 것이 사실이나 해외 부동산 리츠 펀드에 대한 많은 선행 연구가 없었던 상황에서, 외부적 거시경제 지표와의 상관성 분석을 통하여 해외리츠펀드의 수익률과 주식지수와의 관계성을 실증분석한 것에 그 의미를 두고자 한다. 더불어 해외리츠펀드의 투자지역을 글로벌, 아시아 태평양, 일본 리츠 펀드로 분류를 하여 각각의 수익률과 거시경제지표와의 상호 관계성을 분석을 실시한 것 또한 의의가 있다고 하겠다. |