| 요약1 |
1. 서론. 그동안 전면철거정비방식은 아파트단지 중심의 획일적인 도시건축을 양산하였고 폐쇄적인 주거문화를 조장한다는 비판에도 불구하고 합리적인 토지이용, 부족한 기반시설확보, 주택성능개선, 자산가치 상승이라는 측면에서 쇠퇴한 단독주택지의 문제를 해결할 수 있는 최선의 대안으로 정착되어 왔다. 본 연구는 단독주택지를 아파트단지로 바꾸는 대규모 전면철거방식이 사회·경제적 변화에 능동적으로 대응하지 못함으로써 주민의 자력에 의한 정비의지를 저하시킬 뿐 아니라 지역주민의 주거안정을 보장하지 못한다는 문제인식에서 출발하고 있다. 최근 전면철거방식에 대한 반성과 함께 양호한 단독주택 재고 감소에 대한 위기의식과 함께 주거지 정비방식의 패러다임이 전환되어야 한다는 사회적 인식이 확산되고 있다. 그 일환으로 담장허물기 사업, 한평공원만들기 등 시민단체가 주도하여 마을만들기 사업을 시작하였고, 이는 정부정책으로 발전하여 ‘살고 싶은 도시만들기’, ‘거점확산형 주거환경개선시범사업’, ‘뉴하우징 운동’ 등을 태동시키는 계기가 되었다. 또한 서울시에서는 마을만들기형 지구단위계획 시범사업, 단독주택지 경관협정 시범사업 등을 추진하는 등 다양한 방식의 정책시도를 추진하고 있다. 이러한 시범사업들은 주민주도의 주택개량이 병행되어야 궁극적인 주거환경 개선효과를 볼 수 있지만 공공주도의 집중투자와 성과중심의 단기적 사업 추진으로 인해 주민 스스로 현재의 단독주택지를 유지해야 한다는 공감대가 부족하여 단독주택지 재생으로 이어지지 못하고 있다. 여기에는 주거지 정비와 관련한 기반시설 설치 기준이나 주택정비지원 등 아파트단지 위주의 제도적 장치나 공공지원에도 원인이 있다. 본 연구는 이러한 문제에 대응하여 단독주택지 재생을 위한 종합적인 시각의 정비수단 마련과 함께 파편적으로 지원되고 있는 단독주택 관련 지원사업을 장소단위로 결집시킬 수 있는 지원정책을 마련하는데 목적이 있다. 특히 본 연구는 2009년에 이어 ‘기성주거지 도시조직’에 대응하는 주거지 정비방안을 모색하기 위한 것이다. 이를 위해 단독주택지의 거주성능 향상과 주민의 자발적 참여에 의한 주택관리와 정비의식을 정착시키고 단독주택지 보전 및 관리에 따른 정비수요를 유발할 수 있도록 공공의 역할과 지원방안에 대한 다양한 실천수단을 제안하고자 한다. 2. 단독주택지 재생의미와 접근방법. 본 연구에서 제시하는 단독주택지 재생은 개별 건축물과 필지, 가로, 블록, 도시의 위계적 공간구조를 유지하면서 필지단위의 점진적인 주거지 정비방안을 유도하는 것이다. 또한 물리적 환경재생 뿐 아니라 사회·경제적 재생을 도모하는 것이다. 이를 위해서는 개별 필지단위 주택이 모이면 집단화된 사회공간을 형성한다는 공공성 개념에 부합해야 하며, ‘공공의 사회적 삶의 형성’에 주거환경 정비목표를 두어야 한다. 이러한 주거지 재생은 시간을 두고 장기적으로 추진해야 하는 사회적 합의형성 과정이 중요하며, 그 의미는 다음과 같다. 첫째, 공공재로서 필지의 중요성을 인식하면서 단독주택의 환경정비를 통한 물리적 재생을 실현하는 과정을 말한다. 특히 거주자들이 스스로 필지단위로 주택을 정비하고 개별 건축물에 대한 유지관리에 적극적으로 참여할 수 있도록 유도하기 위해서는 공공의 개입에 의한 공공재의 관리와 정비가 전제되어야 한다. 단독주택지의 필지와 건축물은 주거지를 구성하는 기본단위로서 사적소유라 하더라도 개별 필지환경이 가로경관 형성이나 주거지 전체에 미치는 영향을 고려할 때 공유재로서 인식될 필요가 있다. 단독주택지 재생은 이러한 공유재의 정비를 전제로 한다는 것을 의미한다. 둘째, 필지단위 정비는 대자본에 의존하는 전면철거정비방식과 달리 개별주택이 거주자의 의사결정에 의해 건축되거나 관리되기 때문에 주민의 경제여건, 주택의 상황과 조건에 따라 정비과정에서 다양성과 선택성이 커진다는 것을 의미한다. 따라서 단독주택지의 자산을 보전, 관리하면서 주택을 정비하는 단독주택지 재생은 부분 증·개축, 리노베이션, 필지단위 정비 등 필요에 따라 지역주민 스스로 수요를 조절하고 통제할 수 있으므로 지역에 기반한 주택관련 보수 및 유지관리 서비스 업종, 영세 건설업체의 경제활동 활성화에 기여할 수 있는 경제적 재생을 동반한다는 것을 의미한다. 셋째, 기존 공간구조를 유지, 관리하고 필지단위 주택을 정비한다는 것은 주민 스스로 장래 변화하는 상황에 유동적으로 대응하면서 정비과정을 주도한다는 것을 말한다. 즉 주거지 정비과정에서 주민간의 사회적 관계를 형성함으로써 범죄와 소외로부터 벗어나 안전한 주거지를 만들기 위한 약속을 정하는 것으로 사회자본을 형성하는 과정이라고 할 수 있다. 이러한 단독주택지 재생은 사회적 재생을 실현한다는 것을 의미한다. 이처럼 단독주택지 재생은 필지단위 정비를 통한 동네만들기 차원의 물리적, 사회?경제적 재생을 동반한 총체론적 시각의 접근방식이 필요하며, 단독주택지의 장소특성에 따라 이들을 지원할 수 있는 다양한 지원 프로그램을 조합해 가는 과정이 요구되고 있다. 따라서 단독주택지 재생을 위한 주택관리 및 정비는 단독주택지의 문제를 종합적으로 이해하고, 다음세대까지 지속할 수 있도록 물리적 환경개선을 위한 다양한 프로그램 만들기와 지역주민과 공공의 소통과 협력에 의한 관계만들기를 통한 장소만들기로 발전하는 과정이라고 할 수 있다. 3. 국내 단독주택지 재생관련 정책 및 사업추진 성과. 국내 단독주택지 재생과 관련한 정책은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 현지개량방식과 커뮤니티 재생측면에서 2007년부터 시범사업으로 추진하고 있는 ‘거점확산형 주거환경정비사업’, ‘살고 싶은 도시만들기’사업의 일환으로 추진하고 있는 마을만들기 지원사업에 국한되고 있다. 세 가지 정책지원사업은 국고지원에 의한 장소단위의 주거지 정비관련 사업으로 현지개량사업은 필지단위 주택개량을 위한 물리적 환경정비에 초점을 둔 사업이다. 반면 ‘거점확산형 주거환경정비사업’은 현지개량사업의 한계를 극복하기 위해 커뮤니티 재생을 위한 점진적 정비방안을 실현하기 위한 시도로 볼 수 있으나 경제적 재생 프로그램을 운영하는데 한계가 있다. ‘살고 싶은 도시만들기’ 일환으로 추진했던 마을만들기 사업은 주로 사회적 재생을 위한 공동체 프로그램운영에 주안점을 두고 있다는 점에서 종합적인 시각의 주거지 재생이라고 하기에는 한계가 있다. 국내 필지단위 주택정비와 유지관리를 위한 정책은 공공과 민간, 지자체 주도의 다양한 정책이 추진되고 있는 것으로 조사되었다. 특히 노후단독주택의 성능향상을 위한 주택개량지원사업이 공공주도로 지원되고 있으나 이는 대부분 저소득층을 위한 지원사업에 국한되고 있다. 반면, 일반가구를 위한 지원정책은 그린파킹사업이나 담장허물기 사업과 같이 주차장 부족문제를 해결하기 위한 정책에 한정됨으로써 일반가구를 대상으로 하는 필지단위 정비를 유도하지 못하는 것으로 나타났다. 더욱이 대부분의 지원정책이 물리적인 측면의 주택내부 환경개선에 집중하고 있어 사회자본 형성을 위한 사회적 재생이나 지역주민의 경제활동을 지원할 수 있는 정책은 미흡하다는 사실을 알 수 있다. 이러한 개별 주택에 대한 지원정책과 달리 주민주도의 마을만들기 사업은 지역 주민 스스로 생활환경재생을 위한 물리적 환경개선 뿐 아니라 사회자본형성을 위한 공동체 프로그램 운영, 지역경제 활성화를 위한 사회적 기업이나 마을기업 창출 등 다양한 시도를 통해 지속가능한 주거지 재생을 모색하고 있다. 그러나 기본적인 사회기반시설에 대한 공공의 지원 없이는 사회적 재생을 위한 공동체 프로그램을 운영하는데 국한될 수 밖에 없어 노후주거지의 환경개선을 위한 물리적 재생에는 크게 기여하지 못하는 것으로 나타났다. 단독주택지 재생과 관련한 정책지원방안과 주민주도의 자생적인 마을만들기 사업의 한계를 극복하기 위해 서울시에서는 마을만들기형 지구단위계획사업, 경관협정 사업 등을 토대로 물리적 재생과 사회경제적 재생을 결합시키기 위한 시도를 시작하였으나 아직 초기단계에 있어 성과를 도출하는데 한계가 있다. 이처럼 단독주택지 재생과 관련한 제도적 장치가 미흡함에도 불구하고 필지단위의 주거환경을 개선할 수 있는 다양한 지원사업과 주민들의 자생적 노력에 의한 마을만들기사업, 새롭게 시도되는 마을단위 주거지재생사업 등은 지속가능한 주거지 재생을 위한 수단으로 활용될 수 있다. 4. 국외 단독주택지 재생관련 정책 및 시사점. 우리나라와 기성주거지 환경이 유사한 일본은 이미 1970년대부터 마을만들기 사업의 일환으로 단독주택 밀집지역의 공간특성을 유지하면서 점진적으로 주거지 정비를 추진하고 있으며, 이를 지원하기 위한 다양한 정부정책과 지원제도가 뒷받침하고 있다. 우선 주택도시종합정비사업에 의해 필지단위 정비를 유도할 필요가 있는 주거지에 대해서는 밀집주택시가지정비형과 경관만들기형으로 구분하여 정비계획을 수립한 후 공공시설정비, 가로환경정비, 커뮤니티 주택 확보 등을 통해 지역주민 스스로 소단위 정비를 추진할 수 있는 기반을 마련하고 있다. 이와 함께 마을단위에서는 주민주도의 도시재생을 효율적으로 추진함으로써 지역주민의 생활의 질 향상과 지역경제 및 사회 활성화를 도모하기 위해 도시재생특별조치법에 의해 마을만들기 교부금사업을 추진하고 있다. 이는 장소단위의 종합적 주거지 재생을 도모하기 위한 것으로 지역주민 스스로 정비 목표를 설정하고 도시재생에 필요한 도로, 공원, 하수도 등 다양한 시설정비를 포함하여 토지구획정리사업, 임대주택정비 등 물리적 정비사업과 커뮤니티 활성화를 위한 소프트웨어사업이 결합된 포괄보조금 사업이다. 주거지재생과 관련한 지원사업으로는 지역주택교부금제도가 운영되고 있다. 이처럼 일본의 지원사업은 하드웨어와 소프트웨어가 결합된 종합적인 마을만들기 사업을 목표로 추진되고 있으며, 공공에 의한 기반시설 우선정비를 통해 지역 주민 스스로 소규모 주택정비사업을 추진하도록 유도한다는 특징이 있다. 마을단위의 주거지재생 전략과 함께 개별주택의 거주성능과 에너지 효율을 향상시키기 위한 방안으로 ‘에너지효율화법률’과 ‘주택품질 확보촉진 등에 관한 법률’에 근거한 공공주도의 주택에코포인트제도와 주택리폼·분쟁지원센터가 운영되고 있으며, 민간차원에서도 오사카 주택장기보증지원센터와 같이 주택성능개선과 유지관리 서비스를 지원하기 위한 다양한 조직이 운영되고 있다. 이와 함께 거주자의 주택개량 지원을 위해 전문가 파견제도를 도입하여 주택개량과 관련한 컨설팅을 무료로 지원하고 설계비와 철거비를 지원하며, 주택개보수를 통한 성능개선을 할 경우 세제지원 혜택 등 다양한 지원정책을 추진하고 있다. 이러한 공적 지원정책을 통해 개별 주택성능을 향상시킬 뿐 아니라 기존 주택의 거래량을 증가시킴으로써 자원순환형 사회에 기여하고 있다. 특히 주민 스스로 마을을 가꾸고 정비한다는 의식을 토대로 주민자력의 주택개량과 정비 활성화 추진을 유도함으로써 지역에 기반을 둔 소단위 주택관련 업체의 경제활동이 지속적으로 유지되는데 기여하고 있다. 일본의 개별주택 성능개선과 관련한 지원정책은 영국의 HIA(Home Improvement Agencies)제도에서도 나타나고 있다. 영국의 주거지 재생은 1999년 이후 통합회계지원사업(Single Regeneration Budget)이나 뉴딜커뮤니티(New Deal for Community)와 같이 장소단위의 종합적인 재생전략으로 추진되었다. HIA에서는 고령자와 저소득 단독주택 거주자를 대상으로 주택개량 지원서비스를 추진하고 있다. HIA는 지역차원에서 민간단체가 참여하여 에너지효율과 무장애 공간 만들기를 위한 주택개량 사업을 지원하는 것으로 지역의 기술자를 고용하고 교육하여 거주자의 주택개량 수요에 대응하고 있다. HIA를 통해 기존 주택의 성능을 향상시킬 뿐 아니라 서비스지원에 참여하는 지역의 기술인력을 고용할 수 있어 경제적 재생효과도 얻을 수 있다는 장점이 있다. 이처럼 일본과 영국의 주거지 재생관련 정책에서 살펴보았듯이 지속가능한 주거지 재생은 물리적인 개선을 위한 지원 뿐 아니라 기술인력지원을 병행하고 있으며, 물리적 환경개선을 토대로 주택과 관련한 지역의 경제활동을 유지하는데 기여함으로써 지역 주민들 간의 공동체 활성화에 영향을 미치는 것으로 나타나고 있다. 장소단위의 점진적이고 장기적인 계획으로 주민참여의 마을만들기 지원을 추진하고 있는 선진사례는 물리적 환경정비 중심으로 주거지 재생전략을 추진하고 있는 국내에 시사하는 바가 크다. 5. 단독주택지 관리 및 정비수요 파악. 사회·경제적 측면이 복합된 단독주택지 재생전략과 지원방안을 도출하기 위해 2009년 연구에 이어 도시공간측면에서 단독주택지의 물리적 특성을 실태조사를 통해 파악하고, 주거환경에 대한 거주자들의 의견을 조사하였다. 또한 필지단위 정비를 유도하고 이를 지원할 수 있는 정책방안을 제안하기 위해 개별 주택의 현황과 주택성능수준, 개·보수실태에 관해 실측조사를 통해 파악하였고, 지역에 기반을 둔 중간기술에 의한 주택관련 산업 활성화와 관련한 시장여건을 파악하기 위해 관련업체 면담조사를 병행하였다. 조사대상지는 향후 대규모 정비예정구역으로 지정되지 않고 전체 주택 재고 중 단독주택이 70%이상 밀집되어 있는 소필지 밀집형 주거지역으로 단독주택 유지관리 시범사업구역으로 지정된 해피하우스 추진 지구 3개를 우선대상으로 조사하였다. 또한 수도권 지역의 주택정비현황과 수요파악을 위해 시민단체 활동이 활발하게 진행되고 있는 과천 문원동을 조사대상지로 선정하였다. 조사결과 단독주택지의 공간특성은 첫째, 다양한 필지규모가 혼합되어 있고 가로와 필지구조, 접도현황 등 위계적인 공간구조로 이루어져 있어 사회·경제적 변화에 능동적으로 대응할 수 있다는 점, 둘째 필지규모와 접도조건이 필지단위 정비가 가능한 구조로 되어 있다는 점, 셋째 다양한 주택유형이 혼합되어 있으며 가로를 중심으로 상업, 업무시설, 공공시설 등이 배치되어 있어 커뮤니티 단위의 경제활동이 이루어지고 있다는 점, 넷째, 필지와 건축물의 관계가 가로를 중심으로 유기적으로 형성되어 있어 자연발생적인 생활공간을 이루고 있어 자연발생적인 커뮤니티 형성이 가능하다는 장점이 있는 것으로 조사되었다. 이러한 공간특성은 주민참여의 사회자본형성을 도모함으로써 주거지의 사회적 재생에 기여할 수 있는 물리적 기반으로 작용할 수 있다. 단독주택지의 잠재력에도 불구하고 물리적 실태조사결과, 조사대상 단독주택지는 주차장, 공원, 어린이 놀이터 등의 기반시설이 부족할 뿐 아니라 주택의 노후도가 심해 전체 주거환경만족도는 낮은 것으로 나타나고 있으며, 거주계층의 고령화와 낮은 소득수준으로 인해 사회적 배제의식도 발생하고 있는 것으로 조사되었다. 즉 물리적 쇠퇴현상이 사회·경제적 쇠퇴를 동반한다는 사실을 입증하고 있다. 이처럼 단독주택지의 쇠퇴에도 불구하고 공공기반시설 정비가 이루어지지 않을 뿐 아니라 주민자력의 주택개량이나 개보수를 지원할 수 있는 제도가 미흡하여 주민자력에 의한 주택개량이나 필지단위 정비의욕을 저하시키는 원인이 되고 있다. 공공영역에 대한 관리 소홀은 주거지의 안전성과 쾌적성, 편리성이 저하되고 있으며, 지역주민들의 무분별한 주택·개보수 실태와 다세대 신축 등으로 인접필지에 대한 일조나 프라이버시 침해 현상도 나타나는 것으로 조사되었다. 이러한 주거환경실태에도 불구하고 단독주택지는 생활의 편리성과 안전성 확보를 위한 유지관리 수요에 대응하지 못하는 것으로 조사되어 종합적이고 체계적인 주거환경관리와 정비수요에 대응할 필요성이 부각되었다. 필지단위의 주택 개·보수나 유지관리 소홀, 소규모 정비사업의 미흡은 에너지 성능과 거주성능 저하로 인한 유지관리비용이라는 부정적 영향으로 나타나고 있다. 단독주택지의 필지단위 주택정비와 유지관리 수요에도 불구하고 지역주민의 낮은 경제력과 고령화 경향은 주택 개·보수를 지연시키는 배경이 되고 있다. 이는 주택정비와 개보수 관련한 정보가 거주자들에게 전달되지 못할 뿐 아니라 지역에서 산발적으로 활동하고 있는 소규모 주택관련 업체의 낮은 시장경쟁력과 기술력에 원인이 있다. 이러한 조사결과에도 불구하고 단독주택지 거주자들은 지속적인 거주의사를 보이고 있어 물리적 환경정비와 결합된 마을만들기를 통해 사회경제적 재생전략이 병행될 수 있다면 지속가능한 주거지 재생을 실현할 수 있는 가능성이 높다는 것을 입증하고 있다. 6. 단독주택지 관리 및 정비를 위한 정책지원방안. 지속가능한 주거지 재생은 사회?경제적인 변화에 능동적으로 대응할 수 있는 기존 도시조직을 유지하면서 주민의 자발적 참여에 의한 소단위 정비활동이 전개되어야 달성할 수 있는 것으로 사회?경제적, 환경적으로 지속가능한 정주여건을 보장하기 위한 지원정책이 병행되어야 한다. 이에 본 연구에서는 조사결과에서 도출된 단독주택지의 공간특성을 살리면서 주민의 자발적 참여에 의한 효율적인 주택관리와 필지단위 정비활성화를 도모하기 위한 공공지원방안과 사업화 방안에 대한한 구체적인 실천수단을 제시하였다. 기존 주거지 조직을 유지하면서 필지단위 정비를 육성하기 위한 방안으로는 2009년도 연구결과를 보완하여‘단독주택지 주거환경관리구역’을 지정하고 이에 따른 점진적 정비가 이루어질 수 있도록 다음과 같은 세부 실천수단을 제안하였다. 7. 연구성과 및 한계. 본 연구에서는 필지단위의 소규모 정비 활성화를 위한 공공지원 원칙과 방안을 제시하였고 주거지정비와 유지관리를 포함한 포괄적인 의미에서 주거지 관리를 위한 공공지원 대상과 원칙을 제시하였다는데 의미가 있다. 우선 사회?경제적인 변화에 대응하여 일단의 구역에 대해 ‘단독주택지 주거환경관리구역’을 ‘도시 및 주거환경정비법’이나 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의해 지정하고, 구역 지정된 장소에 대해서는 주거환경관리계획을 수립하여, 물리적 기반마련과 사회?경제적 지원프로그램을 제시하도록 하였다. 제시된 주거환경관리계획을 근거로 중앙정부가 지원하는 ‘광역·지역발전 특별회계’에 의한 포괄보조금 신청방안 개정안을 제시하였다. 단기적으로는 기존 국계법의 지구단위계획구역이나 도정법의 주거환경개선사업의 현지개량방식을 개편하여 입체환지를 포함한 환지방식으로 소단위 정비가 활성화되도록 관련 근거를 마련하고, 기반시설 정비비용, 소단위 공동개발 건설비 등을 지원할 수 있는 방안을 제안하였다. 그러나 물리적인 정비기법 중심으로 구성된 현행법 체계 내에서는 물리적인 정비와 함께 사회?경제적인 지원프로그램을 운영하기 위한 제도적 근거를 마련하기 어려울 뿐 아니라 유형화된 정비수법 이외에 단독주택 밀집지역을 보전, 관리할 수 있는 다양한 수법을 적용하는 데 한계가 있다. 따라서 장기적으로는 (가칭)도시재생활성화기본법을 제정하여 장소단위의 종합적인 주거지재생을 위한 구역지정과 공공지원의 근거를 마련할 것을 제안하였다. 기본법에서는 생활권단위 주거지종합관리계획을 수립하고 이에 근거하여 일단의 ‘단독주택지 주거환경관리구역’을 지정할 수 있도록 하며, 지정된 구역에 대해서는 광역·지역발전특별회계에 의한 포괄보조금을 신청하여 받을 수 있도록 근거를 마련하도록 방안을 제안하였다. 이와 함께 필지단위 정비와 주민자력에 의한 주택유지관리를 위해 제도적인 측면에서 재정지원방안을 제안하였고, 기술과 인력지원 측면에서는 물리적, 사회적, 경제적 지원방안을 인벤토리로 제안하였다. 특히 부족한 기반시설을 확보하면서도 계획적 관리를 토대로 소단위 공동정비를 유도하기 위해 임의조합 형성에 의한 입체환지방식 적용, 공공시설 확보에 따른 인센티브 제도의 도입, 기능 쇠퇴형 공공시설 활용방안, 주차시설 확보를 위한 조성비 지원기준 등의 지원책을 제시하였다. 본 연구는 실제 노후주거지를 대상으로 심층조사를 통해 단독주택지의 장점과 잠재력을 도출하여 왜 이러한 단독주택지를 보전해야 하는가에 대한 가치를 재조명하고, 이를 유지할 수 있는 정비수단을 제안했다는데 의미가 있다. 그럼에도 불구하고 본 연구는 많은 한계를 갖고 있다. 현재 국토부를 중심으로 (가칭)도시재생활성화기본법 제정논의와 함께 포괄보조금 운영방안에 대한 필요성이 제기되고 있다. 그러나 포괄보조금 지원을 위한 관련부처간 협의가 미흡할 뿐 아니라 부처간 이해관계 또한 대립되어 있는 상황이다. 더욱이 칸막이 방식으로 운영되고 있는 정부보조금 전달체계와 행정절차로 인해 실질적인 포괄보조금 운영이 어려운 실정이다. 따라서 향후에는 본 연구에서 제시한 실천대안이 실질적으로 얼마나 효용성이 있는지 검증과정을 거쳐야 한다. 이를 위해서 현재 운영 중에 있는 국고지원사업을 확대하여 주거환경개선사업의 후속 대안을 마련하는 것이 필요하다. 이는 2단계 국고지원시기가 종료되기 전에 단독주택지 재생을 위한 3단계 국고지원사업으로 ‘단독주택지 주거환경관리’사업을 정책적으로 추진할 수 있는 여건을 마련하는 것이다. 3단계 국고지원사업은 단독주택 밀집지역이 더 이상 아파트단지로 정비되는 것을 예방하고 사회적으로 건강하고 쾌적한 단독주택재고를 확보함으로써 사회경제적인 재생을 도모할 수 있다는 점에서 범부처차원으로 추진하는 것이 바람직하다. 이와 함께 단독주택지 재생을 위해서는 주택정비와 유지관리 책임이 거주자 스스로에게 있다는 사실을 공유할 수 있도록 교육프로그램 운영도 병행되어야 한다. 향후에는 단독주택지 재생과 관련한 패러다임 전환이 진전되어야 하며, 재생이 필요한 장소의 특성에 따라 필지단위로 적용할 있는 세밀하고 구체적인 정비수단 마련을 위한 후속작업이 지속적으로 필요하다. 또한 연구성과를 토대로 시범사업을 추진하고, 시범사업에 대한 모니터링과 성과관리를 바탕으로 단독주택지의 부정적 순환체계를 긍정적 순환체계로 정착시킬 수 있는 실천적인 검증과정이 진행되는 것이 바람직하다. |
| 요약2 |
This study, as a follow-up on the precedent in 2009; ‘Housing Renewal Method of Preservation for Urban Tissue’, suggests a number of implementation strategies for housing renewal corresponding to existing urban tissue. This study mainly focuses on suggesting public support policies aiming for building up physical basis for housing regeneration, since a physically quality house is an essential factor to ensure safe life in social aspect, to encourage economic activities and to bring current residents to socio-economic regeneration. In general, a deprived residential area shows complicated physical and socio-economic problems. Housing Clearance Method, however, is not able to guarantee physically stable basis for neighbourhood regeneration. In the deprived residential area, forming physically stable basis means that current residents are willing to participate in maintenance activities for their housing area and to make inspiring atmosphere for lot based housing renewal. To encourage housing renewal corresponding to existing urban tissue, 4 candidates among existing neighbourhood housing areas, as following the precedents in 2009, are selected and analyzed to understand spatial potentiality as well as physical, socio-economic characteristics and to find out crucial problems commonly confronting in most of deprived residential areas. Especially, a survey on current resident's understanding was conducted mainly for analysis of their socio-economic characteristics. The survey shows a wide spectrum of resident’s opinion related with residential area regeneration. It also presents several features generally shown in most of neighbourhood in Korea as follows. In socio-economic aspects, - Inclined to be aged in demographic condition - Relatively higher rate of low-income class - Solid community between long-term residents In physical aspects, - Remaining sense of place and historical meaning - Organic spatial system flexible to socio-economic changes In addition, the survey shows that neighbourhood have a variety of housing types as an essential feature of good urban forms and mixed multi-functions along the street. It means that these areas have the basis to build a sustainable community. According to the result of direct interview with current residents, it indicates that they are anticipating more preferable residential area through lot based housing renewal. After the investigation during 2 years, it has been proven Housing Renewal for Preservation of Existing suggested in 2009 is an appropriate way to improve a residential area with preserving existing urban tissue. In 2009, as a result of the investigation, it suggested diverse inventories for infrastructure improvement plan and small-sized housing improvement in order to realize Housing Renewal for Preservation of Existing on a practical level. This study proposes basic principles and policies for public support to vitalize small-sized housing improvement for an individual lot. It also provides the guideline for beneficiaries and principles of inclusive public support including residential area improvement and maintenance program. First, corresponding to socio-economic changes, this study proposes to designate a group of residential areas as Housing Regeneration Area for Preservation of Existing tissue pursuant to relevant laws; Urban and Residential Environment Maintenance Law and ‘Act on Planning and Use of National Territory. It also suggests to establish Strategic Regeneration Plan for Residential Environment(SRPRE) and to provide physical and socio-economic support programs. Furthermore, considering the prescribed SRPRE, it proposes the revised policy for Block Grant application pursuant to Special Account for balanced national development’ with the support of central government. For neighbourhood regeneration, this study shows both action plans for the short-term and the long-term. In the short term, it proposes to establish legal basis for activating small-scale residential reorganization and to provide financial support on infrastructure improvement and small-sized co-development in accordance with the legal basis. It is necessary to modify the current Housing Renewal Method to Promote Upgrading, which is applied to the District Unit Planning Zone under Act on Planning and Use of National Territory and Residential Environment Improvement Project under Urban and Residential Environment Maintenance Law into Land Reallocation Method, including Land-to-building Reallocation. Due to the current legal system mainly focusing on physical improvement, it is difficult to establish a required legal basis to operate socio-economic support program. Also, there is a limitation to applicable and innovative improvement methods in order to preserve and manage residential area where neighbourhood concentrate. Thus, in the long-term, it is required to enact ‘Urban Regeneration Law’ in order to establish legal basis for district designation and related public support for holistic housing regeneration based area. This new law includes legal basis; to establish Comprehensive Management Plan for Residential Area based on Neighborhood and to designate appropriate residential area as Residential Environment Regeneration District for Neighbourhood ; to provide Block Grant pursuant to Regional Development Special Account for the designated district. Moreover, this study offers to renovate the system of Regional Development Special Account separated by individual department and to operate Block Grant system, a flexible and practical public support policy on the premise of collaboration or integration between relevant departments. As mentioned, in order to verify various physical and strategic methods applicable for Residential Environment Regeneration District of Neighbourhood, this study conducts simulations on selected ones among existing residential areas. As a result, it is proved that considerable improvement for residential area is difficult to be achieved only with standards and improvement technique of current regulations without public support policies mentioned above as an enhanced alternative. In order to encourage lot based housing renewal, considering the simulation result, it is suggested to allow exceptional conditions on Building Acts and relevant regulations as below; - Increase of support for housing regeneration & improvement through management of housing history record - Allowance for double wall construction for Lot-based Housing Renewal forming scenery - Allowance of exceptional conditions on parcel division regulation - Easement of building height limit Furthermore, it suggests several possible approaches for encouraging Neighborhood Regeneration by individual residential area as below - To reach the Agreement based Community after residents’ deliberation, - To support Community Building Project with priority - To support housing relevant small-sized companies by intermediate technology. This study shows significant meaning with revaluating the preservation of these neighbourhood as well as suggesting improvement methods, considering their advantages and potentialities through scrutiny investigation on deprived residential areas Nevertheless, this study has significant limits. Recently, enactment of (tentatively named) ‘Urban Regeneration Law’ is being discussed and necessities of operation strategies for block grant are getting attention mainly around the Department of Land, transport and Maritime Affairs. However, related government departments still have only insufficient coordination and even conflict of their own interests. Due to delivery systems and administrative procedure of governmental support in separated operation by each department, it is difficult to operate Block Grant effectively. Afterward, implementation strategies suggested in this study should be verified how to be practically effective. For that matter, it is required to make follow-up alternatives after the expiration of Residential Environment Improvement Project which is in operation and funded by central government. This means to set up conditions to promote Residential Environment Maintenance Project for Neighbourhood in policy as 3rd stage of financial support program by central government for regeneration of neighbourhood before expiration of 2nd stage. 3rd stage of the support program has intention to prevent a dense neighbourhood from renewal into apartment complex and to preserve healthy and comfortable detached housing so that it can encourage socio-economic regeneration. Accordingly it is desirable to drive forward the program in integrative collaboration between departments In addition, it is needed to execute an educational program in which residents can be responsible to improve and maintain their house for regeneration of a neighbourhood. In the future, the paradigm related with regeneration of neighbourhood should be changed and the follow-up work is essential to create detailed and concrete improvement tools. It is also advisable to promote pilot projects on the basis of the results of this study and to carry out practical verification process with monitoring and performance management. |