| 논문명 |
필지단위 주택정비 활성화 방안 연구 / Strategy for revitalization of housing renewal through adjustment of the existing urban fabric |
| 저자명 |
서수정 ; 성은영 |
| 발행사 |
건축도시공간연구소 |
| 수록사항 |
연구보고서(정책), 2011 n.05 (2011-10) |
| 페이지 |
시작페이지(1) 총페이지(292) |
| 주제분류 |
도시 |
| 주제어 |
필지단위 주택정비 ; 건축협정 ; 맞벽건축 ; housing renewal ; urban fabric ; Building Agreement ; party wall |
| 요약1 |
1. 연구배경 및 목적. 본 연구는 자본주도적인 주거지정비방식이 초래하는 문제에 대응하여 주거지의 물리적 특성과 주민의 사회·경제적 부담능력에 따라 선택가능한 정비수단이 필요하다는 인식에서 출발하였다. 특히 필지단위의 도시공간조직을 유지하는 것이 미래 변화하는 사회·경제적 상황에 능동적으로 대응할 뿐아니라 지속가능한 주거지재생을 실현할 수 있다는 당위성에서 시작하였다. 노후 단독주택 밀집지역은 거주자의 고령화와 낮은 경제력과 함께 4m 미만 미접도 필지비율이나 소규모 필지비율이 높아 법정 건축기준을 적용할 경우 기준 용적률을 맞추기 어려워 필지단위 주택정비가 지역 내에서 확산되기 어려운 상황이다. 본 연구는 이러한 배경에 따라 단독주택밀집지역에서 개별필지단위 건축행위가 가능하도록 건축행위 관련 환경여건을 개선하여 주민 스스로 주거환경을 개선해 갈 수 있는 필지단위 주택정비 방안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 기존 단독주택지의 잠재력을 살리면서도 다양한 방식의 건축행위가 활성화 될 수 있도록 불합리한 건축행위 규정을 검토하여 필지단위 정비시 예외 적용할 수 있는 방안을 마련하고자 한다. 또한 개별 필지단위 건축행위가 난개발의 원인이 되지 않도록 주민이 주도하는 집단관리방안을 마련하여 합리적으로 주택정비가 이루어질 있도록 정책지원 방안을 제시하고자 한다. 2. 필지단위 주택정비의 정책전환 필요성 및 개념. 지금까지 단독주택밀집지역에서는 필지단위의 주택개량이 효과적으로 추진되도록 지원하는 정책과 제도가 부족하여 주민자력의 주택정비사업이 활발하게 전개되지 못하였다 . 단독주택밀집지역은 신규 택지개발지구와 달리 부지의 향, 접도조건, 주택규모, 도로와 필지와의 관계, 복잡한 주택과 필지소유관계 등으로 인해 기존 건축법만으로는 현행 용도지역체계상 허용하는 밀도를 확보하는데 한계가 있다. 그러나 필지단위 주택정비방식인 현지개량방식 등은 정비구역단위의 도로정비나 상하수도 정비 등 일부 기반시설 정비에 국한되어 왔다. 반면 필지단위 주택정비를 위한 수단은 국민주택기금에서 주택개량자금을 융자해 주는 것 이외에는 주민자력의 주택정비를 유도할 수 있는 지원책은 부족한 실정이다. 따라서 필지단위 주택정비 유도를 위해서는 지금까지의 구역단위 정비방식으로 추진되었던 정책에서 벗어나 개별 필지에 대한 잠재력과 문제에 따라 다양한 정비방식이 적용될 수 있는 유연한 정책방향으로 전환되어야 한다. 이는 공공재로서 개별필지의 가치를 중시하는 것으로 개별 건축행위를 통한 점진적인 주거지 재생, 필지를 둘러싼 이해관계자들간의 합의에 의한 주민주도형 재생정책으로의 전환을 의미한다. 주민주도형 재생정책이란 단독주택 밀집지역의 개별필지 여건, 주민의 경제수준을 고려한 다양한 수단의 맞춤형 주택정비를 말한다. 여기서 필지단위 주택정비란 주민의 의사와 경제적인 부담능력에 따라 개별 필지별로 진행되는 주택 개·보수, 증축, 신축 등의 행위를 말하며, 도로와 필지접도관계를 개선하여 필지별로 건축행위가 자유롭게 이루어질 수 있는 방식이다. 필지여건을 개선한다는 것은 단독주택지의 공간적 특성인 위계적인 가로공간구조를 유지하면서 소유관계를 변화시키지 않고 필지별로 분산되어 있는 공지를 유효하게 활용할 수 있는 여건을 마련해 준다는 것을 의미한다. 즉, 가로와 필지와의 관계, 필지간 집합관계를 개선하면서 점진적인 정비를 수행하는 방식이라 할 수 있다. 3. 필지단위 주택정비 대상 및 과제. 2010년 말 현재, 전국에는 주택 1,468만 동 중 36.8%인 540만 동이 단독 및 다세대 유형의 주택 재고가 있으며 현존하는 전국 단독주택의 약 48.9%에 해당하는 211만 동의 단독주택이 1985년 이전에 건축된 주택들이다. 이러한 주택이 밀집된 주거지는 도로율이 20%내외 이며, 골목길로 이루어진 다가구 열로 형성된 주택지가 많고 소필지의 비율이 높다. 이러한 단독주택지에서 필지단위 주택정비 활성화를 위해서는 다음과 같은 과제가 선결되어야 한다. 첫째, 필지단위 주택정비에 불리한 대지와 도로와의 관계를 개선해야 한다. 특히 4m이상 접도조건을 만족하지 못하는 필지에 대한 해결방안을 모색하는 것이 시급하다. 둘째, 필지단위 주택정비를 유도하기 위해서는 현행 밀도조건을 젓족시킬 수 있는 방안을 마련해야 한다. 대부분의 도심지 단독주택지는 2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 현행 건축법을 적용할 경우 허용밀도를 달성하기 어렵다. 이는 필지단위 주택정비가 이루어지지 않는 근본적인 원인이므로 현행 건축법과 밀도조건사이의 관계를 개선할 수 있는 방안마련이 필요하다. 셋째, 필지단위 주택정비는 주민 주도의 점진적인 주거환경관리를 달성하기 위한 기본 전제로서 개별 필지의 건축행위만으로는 쾌적한 주거환경조성을 기대하기 어렵다. 따라서 거주자 스스로 주택을 관리하고 개선한다는 집단관리 개념을 필지단위 주택정비와 어떻게 연계할 것인가에 대한 방안 마련이 필요하다. 넷째, 정비대상 노후 단독주택이 밀집한 지역은 필지규모가 작고 도로폭도 좁아 주민들을 위한 공공공간을 마련할 수 있는 토지확보가 어렵다. 따라서 유효공지를 확보하여 생활환경을 개선할 수 있는 합리적인 필지활용방안에 대한 고민이 필요하다. 4. 일본의 필지단위 주택정비 활성화 관련제도의 시사점. 일본의 필지단위 주택정비 관련 지원제도들은 주민과 행정의 협력에 의한 건축협정제도와 병행되어 운용되고 있으며, 대표적인 사례는 다음과 같다. 일본의 필지단위 주택정비 관련제도와 사례의 시사점으로는 첫째, 주거환경의 확보를 위한 엄격한 기준과 이에 대한 명확한 보상제도(마치나미 유도형 지구계획, 건폐율 특례허가 등) 를 병행하고 있다는 점이다. 둘째로는 지역여건에 따른 필지단위 주택정비 관련제도들을 연계하여 실효성을 확보하고 있다는 점이다. 필지여건과 지역상황에 따라 가구단위, 필지단위의 물리적 대상과 건축행위, 주민에 관한 지원제도 등이 공간 또는 행정단위에 따라 위계별로 분화되어 있으나 장소단위에서 다양한 제도를 선택하여 종합적으로 운용함으로서 제도 상호간에 시너지효과를 발휘하고 있다. 세 번째로는 맞벽건축을 통해 토지소유관계는 유지하면서 공지를 효율적으로 활용하여 공공의 이익을 추구하면서도 개인재산을 보호하고 있다는 점이다. 넷째로 향후 필지단위 주택정비가 지속적으로 확산 가능하도록 제도를 운영하고 있다는 점이다. 일단지 인정제도 및 연담건축물 제도 등은 기반시설 설치와 과소필지의 필지단위 주택정비 활성화를 유도하면서도 향후 필지단위주택정비의 지속적인 확산을 위한 제도라고 할 수 있다. 5. 필지단위 주택정비 활성화 방안 및 관련제도 개선. 1) 기본방향. 필지단위 주택정비 활성화를 위한 기본방향으로는 첫째, 주거지 종합관리를 전제로 정비방식의 선택가능성을 높일 수 있는 대안마련이 마련이 필요하다. 이를 위해 종합적인 주거환경관리를 통해 단독주택 밀집지역에서 건축행위를 어렵게 하는 일부 건축법 관련 규정의 적용배제 또는 완화규정을 적용하여 개별 필지단위 주택정비를 유도한다. 둘째, 건축협정제도를 도입하여 주민의 자발적 참여에 의한 주거환경관리를 도모하도록 한다. 건축법 특례적용은 인접필지에 미치는 영향을 고려하지 않을 수 없다. 따라서 필지단위 주택정비를 희망하는 주민들이 협의하여 일부 건축법 특례적용을 선택적으로 적용할 수 있도록 유도해야 한다. 셋째, 종합적인 주거환경관리 측면에서 주민 스스로 주거환경관리에 참여할 수 있도록 건축협정구역에 대해서는 골목길 정비나 공공주차장 설치 등 생활기반시설 설치 조정을 우선적으로 지원하는 것을 전제로 한다. 2) 건축협정제도 도입방안. 건축협정은 필지단위 주택정비를 위한 건축법 특례적용에 동의하는 주민들간의 약속을 정하고 , 지속가능한 주거지 재생을 위해 행정이 필지단위정비를 위해 제도적인 지원을 하는 것으로 자주적인 도시관리수단이라고 할 수 있다. 건축협정의 제도화를 위한 주요내용은 다음과 같다. 3) 필지단위 주택정비를 위한 건축법 특례적용방안. 4) 맞벽건축 활성화. 소규모 필지가 반복적으로 형성되어 있는 단독주택밀집지역에서 맞벽건축적용은 공지의 효율적 활용을 도모하면서도 허용용적률을 달성할 수 있는 효과를 얻을 수 있다 이에 . 필지단위 정비를 위해 맞벽건축 활성화를 유도할 필요가 있으며 그 적용의미와 필요성은 다음과 같다. 6. 연구성과 및 향후과제. 본 연구에서 제시한 필지단위 주택정비 활성화 방안은 건축법 체계 내에서 거주자의 자발적인 정비의지에 따라 점진적인 주택갱신 행위를 유도하기 위한 것으로 모자이크 방식의 주거지재생을 위한 또 하나의 모자이크 조각이라고 할 수 있다. 건축협정을 전제로 한 건축법 예외적용과 맞벽건축 활성화 방안은 물리적 정비를 수반하지 못하는 마을만들기 사업의 한계를 보완할 수 있는 수단이라는 점에서 의미가 있다 특히 . 소규모 필지와 협소한 도로에 면한 필지가 많은 노후주거지의 경우 기존 건축법을 적용할 경우 법상 기준 용적률을 달성 할 수 없다는 현실적인 문제가 있다. 이에 대응하여 맞벽건축, 건축물의 높이제한이나 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 등 예외적용방안을 제시하여 소규모 필지단위 주택정비의 가능성을 열어 두었다는데 의의가 있다. 필지단위 주택정비 활성화를 위해서는 개별필지 조건과 도로와의 관계, 주변환경에 미치는 영향 등을 고려한 구체적인 검토가 필요하다. 특히 건축협정 체결을 통해 예외적용 대상이 되는 건축물의 높이제한, 인접대지경계선으로 부터의 높이제한, 도로사선제한, 건폐면적 환화 등의 조치는 필지조합관계, 필지형태, 필지 향에 따라 적용수준이 달라질 수 있다. 따라서 건축협정체결과 함께 필지단위 건축행위를 예측할 수 있는 3차원 시뮬레이션을 통한 기준마련이 필요하다. 이를 위해 건축협정의 제도화 방안과 함께 건축협정운영을 위한 세부지침과 필지단위 주택정비를 위한 장소단위 계획기준 마련을 위한 후속 연구가 진행되어야 한다. |
| 요약2 |
The urban redevelopment method which scraps existing housing to build new housing, especially in the form of apartment blocks, has its own various economic merits. However, this approach has lead to many problems including privately-supported public infrastructures, and the redevelopment process with only economic values at its core. The profit-oriented urban redevelopment process precluded considering the social characters of a place, and the physical environment of residents in the housing areas, because residents are excluded from the decision-making process on the redevelopment. This study started the discussion by suggesting to apply a different housing redevelopment method depending on the different living conditions of residents. In addition, it also attempted to align with the notion of "housing renewal for preservation of existing urban fabric", which aims for a gradual improvement on the living environment, preservation of the residents' assets and maintaining a sustainable community. Therefore, this study aimed to amend the Acts of Architecture and propose increased policy support for residents' self-supported housing renewal process. The improvements on housing renewal can be achieved through adopting the "Building Agreement" system in the Acts of Architecture. If the residents make the agreement with each other to manage their own housing area, the local government can permit some exceptions for relevant building limits. For example, if the building agreement is to set the setback of the building line and to accept a party wall, it is possible to abtain maximized Floor Area Ratios in the housing subdivision which consists of small housing sites next to a narrow alley. The policy suggestions of the research, through its simulation, was proven to be an efficient method of inducing housing renewal whilst improving the general physical environment of these residential areas. On the basis of such success, the research was able to provide the groundwork for amending the Acts of Architecture. However, there are limitations to the revitalization of housing renewal through amending the Acts of Architecture alone. The "Building Agreement" system needs thorough consideration on plot size, road conditions and the financial capabilities of the residents of the applicable areas. Additionally to ensure the positive effects of the agreement system, a 'neighborhood architect' needs to be assigned to the relevant areas for support of a resident-led renewal process, and there needs to be an increased public support for improvements of alley ways, neighborhood play areas, and parks etc. When an "Building Agreement" is established, the architectural impact of the relevant area to its surrounding needs to be carefully considered. In order to do so, when an owner expresses the need, the local government should be able to conduct prior investigations on the building site limitations and ensure rational building limits. In conjunction with this the research made various recommendations that would widely contribute towards the revitalization of housing renewal which includes, expanding support through the National Housing Funds, providing partial funding for demolition and design fees, reducing application and permit fees within the "Building Agreement" area, and easing the transfer and acquisition tax on plot subdivision. The overall practicalities and efficiencies of the above mentioned policy support recommendations can be further investigated in future researches. In this process it is important to emphasize the physical relationship of individual sites and street layouts. In particular, factors such as height limits, setback regulations, and the relaxation of FARs should be considered differently according to plot combinations, plot formation and orientation. In order to ensure improvements of housing renewal, the research believes in the establishment of the "Building Agreement", and also a developed design standard, tested through 3D simulation of all possible building options. Hence, the research advocates for a detailed guideline and an area based design standard which should be further investigated in future research programs. |
| 소장처 |
건축도시공간연구소 |