| 요약1 |
2008년 미국의 서브프라임 모기지 부실로 시작된 글로벌 경제위기로 인한 충격은 경제 전반에 미치며 실물경제의 위축, 특히 주택시장은 전례없이 큰 타격. 글로벌 위기는 각국이 고수하던 주택 및 금융정책의 한계를 노정하며, 주택가격의 급격한 하락과 거시경제의 침체 및 금융시장의 혼란을 야기하였음(Vollmer & Bebenroth, 2012). 여기서 주목해야 할 점은 세계경제 위기의 근본적인 원인으로 주택문제, 특히 주택금융 시스템의 한계와 이를 사전에 조정·관리할 수 있는 체계적인 주택정책의 부재가 지목되고 있다는 사실임. 2008년의 글로벌 금융위기가 주택금융 규제를 과도하게 완화하고, 파생상품의 난립을 정부 차원에서 규제하지 못한 점에서 발생하였던 연유로, 최근 해외 선진국의 주택정책은 주택금융 관련 정부개입 및 감독기능을 강화하는 특징을 보이고 있음. 반면 주택금융에 대한 강력한 정부 감독 체계를 운영하고 있던 국가에서는 글로벌 금융?재정위기의 충격이 상대적으로 미약하고, 주택시장의 회복도 빠르게 개선되는 경향을 보임(Ottolini & Nardi, 2010). 또한 각국의 주택시장이 금융시장에 의존적일 뿐 아니라, 자가 소유에 대한 국민적 열망을 다루는 데 미진하였던 점이 글로벌 금융위기를 초래한 주요 원인으로 지적되고 있음(Sanders, 2008; Sirimanne, 2009; Mugnano & Palvarini, 2011). 본 연구는 글로벌 위기 이후 주택정책의 변화를 주요 국가들의 사례를 중심으로 살펴보고, 우리나라 주택시장 안정방안을 모색하는데 그 시사점을 도출하고자 함. 글로벌 위기를 전후한 세계 주택가격 추이를 크게 4가지 그룹으로 구분할 수 있음. 첫째, 글로벌 위기이후 주택가격이 크게 급락한 국가로 미국, 스페인, 아일랜드 등이 대표적임. 이 중 미국은 2012년 하반기부터 회복세를 보이고 있음. 둘째, 글로벌 위기의 영향으로 주택시장이 위축되었으나 상대적으로 충격이 제한적인 국가로 영국, 이탈리아, 네덜란드 등이 대표적임. 셋째, 글로벌 위기의 영향에도 불구하고 주택시장이 큰 영향을 받지 않고, 기존의 추세를 유지하고 있는 국가로 독일, 프랑스, 스웨덴 등이 대표적임. 넷째, 국내 주택시장이 글로벌 위기의 직접적인 영향은 거의 받지 않고 독자적인 움직임을 보인 국가로 싱가폴, 홍콩, 중국이 대표적임. 글로벌 위기에 대응한 국가별 주택정책 대응은 상이하게 나타나고 있는데, 본 연구는 ‘주거 자본주의’ 모델에 입각한 국가별 주택체제 유형구분에 입각하여 자유주의(영국), 가족주의(스페인), 조합주의(독일), 조합주의와 국가-발전주의의 절충(스웨덴)이라는 맥락을 토대로 주요 국가의 정책현황을 정리하고 종합적인 전망을 시도. 글로벌 금융위기의 영향을 상대적으로 크게 받고 재정여건이 악화된 국가들은 자유주의 모델(영국), 가족주의 모델(스페인)에 해당함. 반면에 조합주의 모델(독일), 국가-발전주의 모델(스웨덴)은 글로벌 위기의 영향이 제한적. 이제까지의 글로벌 수준에서의 주택정책의 주류적 모델은 미국, 영국을 중심으로 한 자유주의 모델이었음. 그러나 글로벌 금융ㆍ재정위기는 자가 중심의 주택정책과 이를 뒷받침한 주택금융시스템(특히 증권화시스템)의 문제에 기인한다는 것이 입증. 영미식 주택체제의 결함이 노정된 가운데 임대중심의 주택정책과 보수적인 주택금융시스템을 견지한 독일, 스웨덴 주택체제에 대한 관심 필요. 미국은 과거에 GSE 등 공적 기관의 개입에 기초한 주택금융체계를 활용한 자가율 제고 위주의 정책이었으나, 향후 주거비보조 및 세제지원, 공공임대주택 재활성화를 통한 저소득층 주거안정으로 공적 역할의 점진적 전환 필요. 첨단 주택금융시스템을 지렛대로 하여 자가소유사회를 주창하였던 미국의 전통적인 주택정책도 방향수정이 불가피할 전망. 영국은 기존 시장중심의 주택금융시스템 및 자가위주의 주택점유형태라는 구조적인 특성을 쉽게 전환하지는 못할 것이나, 1990년대 이후 대규모로 추진되었던 공공임대주택 매각(Right To Buy)과 같은 자가율 제고 위주의 정책을 계속 견지하기는 힘들 것이며, 향후 주택공급 300만호 추진 과정에서 공공임대주택에 대한 적극적인 고려가 이루어질 것으로 전망. 국내외 전문가 의식조사결과에서는 글로벌 금융 ? 재정위기 이후 해외 선진국의 주택정책 패러다임은 단기적으로는 주택가격 안정을 목표로 주택금융관련 정책의 재구조화에 집중적으로 정책적 노력을 투입하고 있으며, 중장기적으로 시장의 높은 변동성으로부터 주택시장의 안정과 취약계층의 주거안정을 동시에 확보하기 위해서는 주택금융 규제의 강화, 공공임대주택의 적극 활용이 요구된다는 의견이 다수임. 설문대상 해외전문가들은 향후 주택시장이 시장적 기능에 더욱 초점을 맞추게 될 것으로 전망하고 있으나, 궁극적으로 주택시장의 불안정성 개선에는 기여하지 못할 것이라는 논의가 지배적이었음. 국내 전문가 집단의 의견에 따르면, 공공임대주택 공급을 줄이는 것이 주택거래량 증대를 가져오지 못한다는 의견이 다수임. 이에 글로벌 금융?재정위기 이후 침체된 주택경기를 활성화시키기 위해 정부 공급 감소로 민간 주택시장의 거래량을 높일 수 있다는 전략은 적절하지 않은 것으로 보임. 국내 공공부문의 역할과 관련하여, 현 국내 주택정책 수준에서 주거복지와 공공임대정책 부분은 공공 중심, 주택공급 및 주거환경 개선은 공공과 민간의 협력, 주택금융 및 재고 관리는 민간 중심으로 이루어져야 한다는 의견이 지배적임. 우리나라의 주택정책은 최근 두 차례의 글로벌 금융ㆍ재정위기 이후 급격한 정부지출 축소 및 내수경기 악화를 거치며 구조적 취약점들이 노출되고 있어, 시장의 변동성에도 불구, 주택시장의 안정을 통한 내수경기 및 가계건전성 강화와 주거복지 확보를 동시에 실현하기 위해서는 외부환경의 충격에 강한 주택정책 체계를 구성할 필요가 있음. 주택공급주체의 다변화를 모색하되 각 주체의 역량이 성숙되기까지는 급격한 주택수급 불균형 및 주택가격 불안정을 방지하기 위한 공공부문 역할 지속적으로 필요. LH는 공적 역할을 급격히 축소하기 보다는, 주택시장의 다원화된 요구와 과제에 대응하는 일과 지방의 주택공기업 및 민간기관과의 협력 및 지원 등 코디네이터(coordinator) 역할이 요구됨. |