| 요약1 |
통계청의 장래 가구추계에 의하면, 2010년 기준 1~2인 가구는 836만명으로 48.1%에서, 2020년에는 1,164가구로 58.5%, 2030년에는 1,425만가구 65.6%에 이를 것으로 추정하고 있다. 수도권은 2010년 1~2인가구가 44.0%를 차지하나, 2020년에는 53.8%, 2030년에는 60.5%를 차지할 것으로 추정하고 있어 전국 기준보다는 낮은 수준이다. 1~2인 가구를 연령대별로 비교해 보면, 60대 이상이 2010년 36.7%에서 2020년 43.8%, 2030년 54.0%로 증가하는 반면, 20~30대는 오히려 그 비중이 감소하는 것으로 전망하고 있다. 20대는 2010년 13.3%에서 2030년 7.3%로 크게 감소하는 반면, 60대는 17.5%에서 23.5%, 70대는 14.7%에서 20.3%로 증가하는 것으로 전망되어, 노년 1~2인 가구의 주택수요에 대한 고려가 중요함을 의미한다. 주택산업연구원(2010)에서는 이미 2010년에 이러한 가구구조의 특성을 고려하여 주택수요를 예측한 바 있는데, 전국기준으로 2015~2030년 동안 연평균 약 39만호, 수도권은 약 21만호가 필요할 것으로 전망하였다. 특히, 경기도는 수도권 물량 중 약 52%를 차지하는 11만호로 전망하고 있다. 서울 및 경기지역의 경우 연령대별로 보면, 29세 이하의 주택수요는 2015년 약 3.5만호에서 2030년 약 3만호 수준으로 감소하는 반면, 60세 이상 주택수요는 2015년 약 1.5만호에서 2030년 약 3.3만호 수준으로 증가하는 것으로 전망하고 있다. 장래 1~2인가구의 주택면적의 분포별 가구수 단위로 추정한 결과에 의하면, 청장년 1인 가구의 규모별 분포는 큰 변화가 없으나, 노년 가구의 경우는 상대적으로 중형(70~90㎡) 및 중대형(90~100㎡) 주택가구수가 급격히 증가하는 것으로 나타났다. 결과적으로 소형주택에 대한 수요는 큰 변화가 없고, 전체적으로 중형 및 중대형의 수요가 증가하는 것으로 추정하였으며, 원룸형 도시형생활주택과 같은 초소형 주택의 공급은 오히려 향후 주택시장에 불안요인으로 작용할 가능성이 있음을 지적하고 있다. 1~2인 가구 장기수요 전망 및 가구구성의 형성단계에 따른 주거수요를 바탕으로 가구특성별 수요특성을 정리해 보면, 사회진입계층인 청년기에는 주거이동성이 높고, 소형주택에 대한 수요가 높음을 알 수 있다. 사회진입, 가족형성, 가족확장, 노년계층으로 구분하여 주거이동성, 지불능력 등을 바탕으로 주거안정을 위한 대응과제를 정리해 보면 다음표와 같다. 이를 바탕으로 도시형 생활주택 주요 수요계층을 파악해 보면 사회진입계층의 20~30대의 1~2인 가구수요를 중심으로 공급이 필요할 것으로 보이며, 더불어 저소득층 중 도심의 직주근접형 주택을 원하는 계층을 중심으로 도시형 생활주택 공급이 필요하다고 볼 수 있다. 1~2인 가구 주거안정에 초점을 두느냐와 도심 소형주택 공급 확대에 목표를 설정하느냐에 따라 세부전략과 방향이 차이가 날 것으로 예상된다. 무엇보다 중요한 것은 기존까지 도시형생활주택은 공급활성화를 위해 공급자 중심의 세부적인 제도운영과 규제완화가 이루어졌으나, 향후 도시형생활주택은 수요자 중심 그리고 기존 주거복지 프로그램과의 연계를 통해 정책간 시너지를 제고할 수 있는 방안으로 정립되어야 한다. 먼저 도시형생활주택의 공급방향을 1~2인가구의 소형 저렴주택 공급확대로 설정할 경우에는 현재 공급되고 있는 원룸형 다세대 주택에 대한 공공의 지원과 임대관리가 필요할 것으로 예상된다. 수요계층을 저소득층 중장년가구로 설정할 경우와 대학생등 사회진입 계층으로 설정할 경우 공급 유형의 차이가 날 것으로 보인다. 저소득층 중장년가구를 대상으로 할 경우에는 전세수요를 대체할 수 있는 2~3인용 주택 공급이 필요하며 이때 현행 시행중인 매입임대주택 사업과 연계하여 공급할 수 있는 방안이 필요하다. 대학생 등 사회진입계층의 거주안정을 위해 활용되기 위해서는 쉐어형 주택, 컴팩트 맨션등 일본에서 공급되고 있는 형태의 주택 공급도 검토될 수 있을 것이다. 쉐어형 주택의 경우 우리나라에서 기숙사, 고시원 등과 같은 형태로 공급되면서 단기 거주를 목적으로 하는 저렴한 준주택으로 운영되고 있으나, 화재 등의 취약한 환경을 개선하면서도 양질의 주택을 공급하기 위한 방향도 검토되어야 한다. 도심 소형주택 공급 활성화를 목표로 할 경우에는 도심 노후주택 멸실에 따라 부족한 2~3인용 주택을 확충하면서 계획적 개발과 관리가 이루어질 수 있는 체계를 구축하는 것이 필요하며 민간 중심의 개발을 유도하되, 지자체와 공공의 가이드라인 수립과 성능개선을 위한 노력이 병행되어야 한다. 현재 제도 운영기준 중 보완되어야 하는 사항은 준주택제도와의 형평성 고려, 단지형 기준 마련과 유사제도의 통합 등이 필요할 것으로 보인다. 주차등은 공급지역의 특성에 맞게 차등화하여 적용하되 현행 면적기준에서 공급되는 세대 및 호수 기준으로 변경이 필요할 것으로 보이며, 가족 단위 주택공급시 부대복리, 외부공간 설치에 대한 가이드라인도 필요하다. 주차장 계획기준은 현행 전용면적 당 기준으로 운영중이나 실제 설문조사 및 실태조사를 통해 조사된 바와 같이 전체 세대수의 50~60%정도 가구가 차량을 보유한 것으로 조사됨에 따라 실제 주차보유율을 고려한 세대당 면수확보의 기준이 마련되어야 한다. 특히 세부적으로는 100세대 이상 대규모 개발이나 상업지역등은 주차 및 통행혼잡등을 감안하여 진입도로 및 가감차선 확보등이 필요하다. 이와 함께 소형주택 확대라는 취지에 부합하면서도 2~3인용 주택 수요에 대응하기 위하여 일정부분 규모 이상을 혼합하여 건축하는 것을 의무화 하는 방안등도 제안될 수 있다. 이는 결국 도시형생활주택의 범위를 현재와 같이 1~2인 가구로 한정할 것인지 2~3인용 사회진입계층 및 가구형성기의 가구를 대상으로 할 것인지에 따라 정책의 범위, 대상을 선택할 수 있을 것이다. 그러나 우선적으로는 도심 거주를 원하는 1~2인 가구의 거주안정이라는 취지에 부합하면서도 국민주택 기금 지원에 따른 기금운영의 공익성을 감안할 때 건설단계의 지원 뿐만 아니라, 입주대상자 선정, 임대수익용 민간 건설 시장활성화를 위한 바우처 및 매입임대 사업과의 연계방안도 세부적으로 검토될 수 있다. 이보다 우선적으로는 향후 1~2인 가구의 주거수요 및 물량에 대한 면밀한 검토가 필요하며 이를 바탕으로 관련 복지프로그램과 연계하여 도심 거주를 원하는 1~2인 가구 주거안정을 도모할 수 있는 방안으로 장기적으로 정착되어야 할 것으로 판단된다. 도시형 생활주택 정책은 단기적으로는 도심 소형주택 공급확대에 치중을 하면서 민간 중심의 임대수익용 상품으로 자리매김하였다. 그러나 장기적으로 정책 운영의 타당성과 국민주택 기금 투입에 따른 시장안정 효과를 위해서는 개인 임대사업자에게 건축비를 보조해주면서 주거비 지불능력이 취약한 계층이 입주할 수 있도록 하는 현물 바우처 방식의 공급 방식도 제안될 수 있다. 정부의 주거복지정책 수혜를 받지 못하고 있는 소득 2분위 이하 임차가구는 민간 전월세시장에서 소득대비 매우 높은 주거비를 부담하고 있으며, 바우처 프로그램은 주거비 부담 정도와 형평성을 고려하여 소득2분위 이하 가구 중 기존 주거복지프로그램의 수혜를 받지 못하는 계층을 우선 대상으로 하는 것이 타당하다고 판단되어 관련 제도를 설계중이다. 이는 현재 도시형 생활주택에 거주하고 있는 가구 특성과의 정합성이 높은 대상으로 도시형생활주택을 건립하고자 하는 소규모 토지소유자의 건설비를 국민주택 기금으로 일부 지원해주고, 미리 임대인을 중앙정부등과 계약하여 입주시킨 이후 이들의 주거비중 일부는 현물 바우처 방식으로 집주인에게 납부하는 방식이다. 이는 일본에서 도심내 공공주택 확대를 위해 활용하였던 프로그램과 유사한 방식으로 소형 주택의 건설을 활성화하면서도 정책 수혜계층의 전달효과를 높일 수 있는 방안으로 판단된다. 특히 최근에 도시형생활주택 과잉 공급에 따라 임대인을 찾지 못하여 인허가 물량이 축소되고 있는 점 등을 감안할 때 국민주택 저리융자를 통해 건설을 지원하고 관리~운영 단계에서는 공공부문에서 지정한 입주자가 입주를 하여 거주안정을 도모할 수 있는 방안이 될 수 있다. 최근 도시형생활주택을 비롯한 소가구원을 대상으로 한 임대주택 수요가 증가하면서, 기존 분양위주의 사업에서 큰 고려사항이 아니었던 주택의 관리에 대한 필요성이 제기되고 있다. 임대료 관리와 관련하여 국내 보증부월세의 경우 월세미납이 발생하더라도 계약 만료 시 보증금으로 복구가 가능하나, 월세의 체납으로 인한 관리 위험 혹은 유동성 위험과 같은 문제는 여전히 존재할 수 있다. 보증금 비중이 작은 보증부월세나 보증금이 아예 없는 순수월세의 경우 월세미납 또는 월세체납 등과 같은 위험이 존재할 수 있는 반면, 보증금 비중이 높은 보증부월세나 전세의 경우 월세미납에 대한 위험보다는 미래의 불확실한 자본이득을 기대하는데 따른 위험이 높을 수 있다. 또한 임대사업에서 필수 요건인 유지보수 및 임대료 징수의 어려움이 있고, 게다가 수익률까지 낮은 시장이다. 임대사업 수익률은 비용측면에서 유지보수나 월세징수에 대한 부담이 있는 반면, 공실발생을 최소화하기 위해 새로운 임차인을 찾아야 하는 어려움이 있기 때문이다. 또한 임대사업들은 위탁관리에 대한 필요성을 못 느끼고, 임대관리 위탁업자(중개업자)들은 낮은 수수료로 매력적이지 않다고 느끼고 있다. 구체적으로 수수료 의사가 작고 아예 수수료 없이 전속계약 형태로 보상하려는 임대인이 다수로, 금액도 호당 수수료 지불의사도 5만원~10만원 수준으로 많은 임대물건을 관리하지 않을 경우 중개업자에게 매력적이지 않다. 일본은 버블붕괴 후 주택임대제도가 임차인 보호에서 임대인의 권리를 강화하는 정기차지차가제도로 전환됨에 따라 일본 임대차 제도가 가지고 있는 문제를 해결하는 계기가 되었다. 이후 일본 임대시장은 개인으로부터 임대관리를 위탁받는 임대관리사업이 급팽창하였다. 일본 전체 민간임대시장의 80%는 개인이 제공하나, 개인 간 임대차 분쟁이 급증하면서 임대관리업이 성장하였고, 최근에는 일괄임대관리를 하는 서브리스 방식의 임대관리업이 급성장하고 있다. 일본 주택임대관리업체 상위 10개가 312만호를 임대관리하고 있는데, 그 중 서브리스는 일본의 민간임대업에서 핵심적 사업으로 성장하였다. 2012년 기준 1위 업체인 대동건탁은 약 70만호를 관리하고 있으며, 전체 임대관리 중 약 98%가 서브리스 형태이다. 시공기능을 가진 1,2,3위 회사들의 경우 서브리스 의존도가 90%를 초과하고 있다. 중개업 위주로 하는 스타츠, 에이블 등은 상대적으로 서브리스 비중이 미미하며, 공공임대의 경우도 임대관리 위탁이 늘어나는 추세이다. 일본 부동산회사들은 자회로 임대주택전문관리회사를 설립하여 자산보유분을 관리하고 있다. 미쓰이 부동산의 경우 1986년 미쓰이부동산주택리스를 설립하여 임대주택을 관리하고, 레지던트 퍼스트를 설립하여 중개업무까지 관여하고 있다. 형태는 기업형 임대주택사업, 위탁관리형 서브리스 사업,임대료 체납보증사업, 중고주택 활용형 등으로 다양화되어 있다. 도시형생활주택 공급과잉과 수급불일치에 따른 문제를 해결하기 위해서는 임대관리에 대한 운영방안도 제안되어야 할 것으로 보인다. 현재 LH는 택지개발 및 도심 소형택지를 중심으로 도시형생활주택 사업에 참여하고 있다. 주로 임대용 도시형생활주택의 공급자로서 역할을 수행하고 있으나, 현재 공급되는 도시형생활주택의 임대관리 필요성이 높아짐에 따라 향후 기존 건립된 도시형생활주택과 매입임대사업과의 연계 운영에 대한 사회적 요구가 증가할 것으로 예상된다. 특히 현재 도시형생활주택 공급 규모에 대하여 민간시장에서는 30~50㎡ 규모를 주력상품으로 개발하여 국민주택기금 저리 융자 등의 확대를 요구하고 있는 상황이다. 이는 결국 기존 LH에서 공급하는 소형임대주택 수요계층과 경쟁하는 시장을 형성함을 의미한다. 따라서 도시형생활주택 공급, 관리?운영 단계별로 LH의 역할과 향후 과제는 다음과 같이 제안될 수 있다. 도시형생활주택 공급 및 건설 활성화는 주로 민간사업 활성화를 위한 규제완화 정책으로 추진 중이다. 이로 인하여 공급물량은 확대되었으나, 주택 품질문제, 기반시설 용량 등의 문제가 제기되고 있다. 이러한 건설상의 문제로 인한 해결책으로 도시형생활주택 공급을 활성화하면서도 국민주택 기금 등이 투입된 주택을 준공공재로써 활용하기 위해서는 LH에서 운영중인 맞춤형 임대주택 사업을 통한 공급 확대의 필요성이 제기되고 있다. 특히 도시형생활주택이 도심 전월세난 해소라는 정책적 취지에도 불구하고 현재 민간주도 시장으로 공급되는 과정에서 월세 위주로 공급이 되고 이로 인한 소득이 낮은 계층의 주거비 증가는 해결되어야 할 과제로 제시되고 있다. 한편으로 소규모 토지주 및 개발업자 입장에서는 국민주택 기금지원과 주차장의 규제완화만으로는 사업성을 담보하기 어렵다는 입장이 맞서고 있는 상황이다. 따라서 주거수요가 있는 지역에 제대로 된 소형 주택 공급확대를 위해서는 소규모 토지주와 LH등이 현물바우처 및 매입임대 프로그램과 연계하여 공급을 활성화하는 방안도 대안으로 제시될 수 있다. 맞춤형 주거복지 프로그램 중 도시형생활주택의 수요계층의 정합성이 높은 프로그램은 기존주택매입임대 및 신혼부부 전세임대주택 사업이 활용 가능할것으로 보인다. 이와 함께 사회진입계층 등의 주거비등을 감안하여 일본의 쉐어형 주택 또는 컴팩트 맨션 등의 주택을 공급하여 주거비경감 및 거주자 수요특성에 맞는 주택 공급을 통한 차별화 전략도 제안될 수 있다. '12.10월까지 도시형생활주택 인허가 물량은 약 18만 호로 정책 도입 이후 3년간 년간 6만호가 공급되었다. 이중 현재 4.6만호가 준공된 상황이나, 현재 인허가 물량 준공 이후에는 공급과잉에 따른 공실률 증가 등이 예상된다. 더불어 주차장등 규제완화를 통해 공급물량은 확대하였으나 유사한 다세대 주택에 비해 주택품질 등에서 낮은 서비스를 갖고 있기 때문에 임대인 관리 및 주택관리의 필요성이 더욱더 제기되고 있다. 지자체 입장에서는 이러한 주택의 상태를 평가하여 적정 임대료를 산정하고 임차인과 임대인을 연결할 수 있는 시스템이 부족한 상황이고, 노후된 건물에 대한 자산관리등의 노하우도 부족한 상황이다. 따라서 일본의 임대관리업과 같은 역할을 LH등 공공부문에서 연계해 주는 역할이 요구되고 있다. 특히 그동안 공동주택 중심의 자산관리 및 주거복지 프로그램을 함께 운영하였던 경험을 활용하여 맞춤형 주거복지 프로그램과 도시형생활주택을 연계하여 관리~운영단계에서 이를 사업화 할 수 있는 방안이 마련되어야 한다. 일본의 임대관리업 사업 모델중 단기적으로는 노후화된 중고주택, 경매물건 등을 구입하여 리폼·리모델링 등을 통해 자산가치를 높여 재판매하는 사업인 중고주택 임대관리업으로 관리-운영단계에서 역할을 할 수 있을 것으로 판단된다. 이후에는 대규모 물량을 중심으로 별도의 자산괸리업무를 담당하는 SPC설립을 통한 서브리스 방식의 관리?운영 방식을 통한 수익창출도 검토될 수 있다. |